Recientemente se ha hecho eco en los medios de comunicación una subida de impuestos por parte de la Vicepresidenta y Ministra de Economía Sra. Elena Salgado.
Esta modificación al alza de los impuestos aplicables en el estado español entre otros sectores afectara de lleno al sector más afectado por la crisis económica actual, el sector inmobiliario, afectando dichas modificaciones impositivas tanto a la transmisión de inmuebles y viviendas de Obra Nueva como las de Segunda Mano.
Por lo que concluyendo:
Efectos fiscales para el Adquiriente o Comprador:
-Adquisición de una vivienda de Obra Nueva:
Para los adquirientes de una vivienda de Obra Nueva a partir del 1 de Julio del 2010, pasarían de abonar un IVA del 7% al 8%, de aprobarse la propuesta de modificación de los tipos impositivos, por lo que a titulo de ejemplo:
La adquisición de una vivienda por un valor de 100.000 € pasaríamos de soportar un IVA de 7.000 € a 8.000 €, es decir, un incremento de 1.000 € por este concepto.
La adquisición de una vivienda por un valor de 250.000 € pasaríamos de soportar un IVA de 17.500 € a 20.000 €, es decir, un incremento de 2.500 € por este concepto.
-Adquisición de una vivienda de Segunda Mano:
Las segundas y posteriores transmisiones de viviendas no están sujetas a IVA por estar las mismas exentas, de acuerdo con la actual redacción de la Ley del IVA, por lo que no tributan por IVA, sino que dichas transmisiones están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales “ITP”, cuyo tipo general en la actualidad del 7% excepto en las Islas Canarias, que es del 6,5% .
Referente a este impuesto conocido por ITP o “Transmisiones” y en algunos casos como “Derechos Reales” también se especula un posible aumento del tipo impositivo, que entendemos a fin de mantenerse a la par entre las viviendas de Obra Nueva y las de Segunda Mano.
-Adquisición de una vivienda de Protección Oficial:
En la actualidad la primera entrega (o compra al promotor) de una vivienda de Protección Oficial le es de aplicación el tipo de iva del 4% o superreducido, tipo que se aplica a los bienes de primera necesidad, es decir, alimentos básicos, agua, leche, etc. Y de momento salvo cambio de la propuesta que se plantea se mantiene en el mismo tipo del 4% ya citado para los bienes básicos o de primera necesidad.
Efectos fiscales para los Transmitentes o Vendedores:
-Por la Transmisión de Inmuebles por parte del vendedor promotor:
El empresario promotor, no se verán afectados por el tratamiento de las plusvalías de los particulares, dado que el tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades, al igual que el tipo general del IRPF se mantiene y en determinados casos y para las empresas de reducida dimensión y sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedaes, de cumplir con requisitos que están pendientes de confirmar definitivamente, de mantenimiento y creación de empleo, este se vería reducido en 5 puntos porcentuales, y en estos casos, a partir de la entrada en vigor de la Reforma Fiscal solo verán incrementados los tipos impositivos de su suministradores, proveedores, prestadores de servicios, por lo que para el empresario, implicaría únicamente un coste financiera, toda vez que el IVA soportado se lo deduce, al gravar dicho impuesto el consumo final de los bienes y servicios, aunque, el problema actual del promotor no es el inicio de nuevas promociones, sino, librarse de las existencias o stock que mantiene disponible para la venta.
-Por la Transmisión de Inmuebles por parte del vendedor particular o persona física no empresario:
En el supuesto de la transmisión de un bien inmueble a partir del 1 de Julio del 2010, el vendedor también vería incrementado el tipo impositivo aplicable a la ganancia patrimonial por la venta del inmueble, dado que pasaría de tributar al tipo fijo actual del 18% al del 19% por los primeros 6.000 € de ganancia patrimonial o plusvalía, y tributando el resto al tipo del 21%.
Por lo que ante una ganancia patrimonial neta (teniendo en consideración los gastos inherentes o necesarios para la venta) de 50.000 € en el IRPF pasaría de tributar 9.000 € en su declaración de IRPF a 10.380 €, es decir, un incremento de 1.380 € por la misma ganancia.
En un supuesto de ganancia patrimonial neta de 150.000 € pasaría de tributar 27.000 € en su declaración de IRPF, a 31.320, es decir, un incremento de 4.320 € por la misma ganancia.
El efecto del sobrecoste fiscal, no lo es solo en los casos expuestos, es decir el tipo de IVA aplicable a la compra de vivienda de Obra Nueva, Segunda Mano si también se modifican los tipos impositivos del ITP sino en los costes totales, dado que el vendedor pagara un IVA superior al intermediario por sus honorarios, por los costes de mudanzas, compras de muebles y demás enseres para la nueva vivienda, también liquidarán el nuevo tipo de IVA propuesto del 18%, por lo que el efecto global de dicho aumento del tipo de IVA y fiscalidad de las ganancias patrimoniales en sede del IRPF supondrá un fuerte incremento del coste fiscal total de la operación de venta, de avanzar en la propuesta planteada de reforma fiscal.
Esta medida fiscal del gobierno, que parece ser que sea una forma de impulsar el sector inmobiliario y la industria inherente al sector y los servicios directa e indirectamente relacionados, ante el aumento de los tipos impositivos, puede ser considerada como un estimulo a la transmisión de este “stock” a la venta de esa vivienda, que tenemos en venta y a ajustar los precios entre comprador y vendedor a fin de compartir dicho ahorro fiscal respecto a la fiscalidad que será de aplicación a futuro de aprobarse la misma.
Para los casos en los que no se cuenta con liquidez, para una compra, pero se tiene una vivienda en propiedad y se quiere adquirir una que se adapte a las necesidades familiares y de habitabilidad, podemos estudiar y plantearnos seriamente la permuta inmobiliaria de nuestro piso, por otro que se adapte a nuestras necesidades y compensar el diferencial entre el bien recibido y el entregada según las cifras de cada operación, evitando así hoy el sobrecoste que supondría los efectos fiscales de la Reforma planteada.
Debemos de tener presente la posible modificación de la fiscalidad de la vivienda en IRPF por las deducciones por adquisición de la misma, que según últimas noticias, para quien tenga una renta superior a 24.000 € a partir del 2.011 no podrán aplicarse deducción fiscal alguna, en la actualidad para el caso de una familia en la actualidad supone un ahorro fiscal del 15% sobre un límite máximo de 9.000 por persona, puede suponer también un sobrecoste de unos 1.300 € por contribuyente con derecho a aplicar la deducción y año.
Aún las cosas y de lo que nadie ha hablado y me permito hacer mención de la Exención por Reinversión de la Ganancia Patrimonial obtenida por la Transmisión de la Vivienda Habitual del contribuyente, siempre y cuando cumpliendo una serie de requisitos temporales reinvierta el líquido obtenido por la venta o transmisión de la misma en una nueva vivienda habitual, que podría ser suprimida de modificare la fiscalidad de la vivienda por lo que su impacto fiscal, sería más que considerable, por lo que también puede ser una razón más para hacerse con esa vivienda necesaria para la situación familiar previsible de cada uno de los ciudadanos antes de cambios normativos que afecten a los impuestos aplicables a operaciones inmobiliarias por residentes en España a efectos del IRPF.
JOAN CASTELLVÍ AGUIRREAMALLOA
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