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Cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda figure como arrendataria una entidad mercantil, la propia condición de dicho arrendatario hará que dicho inmueble no sea susceptible de uso como vivienda, por lo que la operación estará sujeta y no exenta del IVA.

El propietario de una vivienda arrienda la misma a una entidad mercantil, la cual, a su vez, va a cederla a uno de sus empleados para su uso como vivienda habitual. Se consulta sobre la sujeción al IVA de la operación reseñada.
El criterio de la DGT señala lo siguiente:
Conforme a la normativa del impuesto, están exentas, entre otras, los arrendamientos que tengan la consideración de servicios que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas (LIVA art.20.uno.23º).
La regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso, con la salvedad establecida para las entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda y para las sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el IS
El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del IVA, y no por terceras personas, con la excepción antes señalada.
Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el IVA para pasar a estar sujetos y no exentos.
Hay que entender que existe cesión posterior por el arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial y profesional, de forma que el arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos:
- Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de estos.
- Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
- Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.
Por el contrario, cuando el arrendatario de una vivienda no tiene la condición de empresario o profesional, pues realiza exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, o actúa, por cualquier otra razón, como consumidor final, ya sea persona física, ya sea una persona jurídica, el arrendamiento de la vivienda estará exento, sin perjuicio de que este consumidor final permita el uso de la vivienda a otras personas.
Cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda figure como arrendataria una entidad mercantil, la propia condición de dicho arrendatario hará que dicho inmueble no sea susceptible de uso como vivienda. Por tanto, la citada operación estará sujeta y no exenta, tributando al tipo del 16%, independientemente de que la entidad haga posteriormente uso del inmueble arrendado, lo subarriende, o lo ceda a sus empleados como retribución parcial del trabajo. Por el contrario, si en el citado contrato figura como arrendatario una persona física y el inmueble constituye su vivienda, la señalada operación estará sujeta, pero exenta.