INTRODUCCIÓN
Después de una larga y tensa espera, se ha producido la incorporación a nuestro ordenamiento jurídico de las conocidas en la terminología anglosajona como Real Estate Investment Trust (REIT) y que en nuestro Derecho han recibido la denominación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
Dicha incorporación se ha llevado a cabo por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que regula tanto el régimen sustantivo como el régimen fiscal que, con carácter voluntario y condicionado al cumplimiento de determinados requisitos, pueden aplicar estas entidades.
Tal como señala el Preámbulo de la Ley, las citadas sociedades nacen con la finalidad de potenciar el mercado del alquiler en España, elevar su profesionalización, facilitar el acceso de los ciudadanos a la propiedad inmobiliaria, incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario. A tal efecto se establece un régimen sustantivo propio en el que, además de exigir que sus acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado, se delimita su objeto social, se exige la inversión de su Activo en determinados bienes, un capital social mínimo y se les obliga a distribuir a sus socios un porcentaje elevado de los beneficios obtenidos.
El principal atractivo que se ofrece para incentivar la creación de este tipo de entidades es un régimen fiscal especial que presenta ciertas ventajas frente al régimen general. Ahora bien, frente al modelo escogido para estas entidades en países como Estados Unidos, Francia, Alemania y Reino Unido en los que se las declara exentas del Impuesto sobre Sociedades, trasladando la tributación a los socios cuando éstos perciben los dividendos, la normativa española opta por un régimen fiscal excesivamente complejo cuyas características básicas van a ser analizadas en la presente Monografía.
Por otra parte se facilita la creación de nuevas entidades o la adaptación de las ya existentes para poder aplicar el régimen fiscal especial mediante dos medidas fundamentales:
a) Permitiendo que las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria se transformen en SOCIMI. Paralelamente se permite que la transformación sea en sentido inverso, esto es, de SOCIMI a Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (Disposición Adicional primera, Ley 11/2009).
b) Considerando que las operaciones de fusión, escisión, aportación de activos y canjes de valores acogidas al régimen fiscal especial establecido en el Capítulo VIII del Título VII TRLIS se efectúan con un motivo económico válido cuando su finalidad sea la creación de una o varias sociedades que puedan acogerse al régimen fiscal especial de las SOCIMI, o bien la adaptación de sociedades previamente existentes.
Dichas medidas, fundamentalmente la segunda, permitirá que dos de los sectores a los que parece ir dirigida de manera especial la nueva regulación, las entidades financieras y las grandes empresas promotoras, puedan dar salida al importante stock de inmuebles que se han visto obligados a asumir como consecuencia de la crisis económica.
2. RÉGIMEN SUSTANTIVO. REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
La aplicación del régimen fiscal especial previsto para las SOCIMI está supeditada al cumplimiento de una serie de requisitos que conforman el denominado régimen sustantivo de este tipo de entidades y que se contiene en los artículos 1 a 7 de la Ley.
En todo lo no previsto en la Ley 11/2009, las SOCIMI se regirán por el TRLSA y por la Ley 24/1988, del Mercado de Valores.
En particular, los requisitos exigidos a este tipo de entidades para que puedan optar por el régimen fiscal especial son los siguientes:
2.1. OBJETO SOCIAL
La actividad principal de estas entidades ha de ser la inversión en inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente mediante la adquisición o promoción de los mismos, bien de manera indirecta mediante la adquisición de participaciones en el capital de otras SOCIMI (nacionales o extranjeras), de otras entidades sometidas a un régimen sustantivo similar a las SOCIMI (salvo la exigencia de cotización en un mercado regulado o de un capital social mínimo), o de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.
En concreto, el artículo 2 de la Ley 11/2009 señala que las SOCIMI tendrán como objeto social principal:
a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la LIVA, esto es, las obras que tienen por objeto principal la reconstrucción de edificaciones mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio, descontando del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo. No obstante la Disposición Adicional segunda de la propia Ley 11/2009 prevé que el Gobierno aprobará una norma reglamentaria, antes de finales de 2009, en la que se precise el alcance del término “obras análogas” a que se refiere la LIVA, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda.
Los inmuebles en que se puede materializar la inversión no han de ser exclusivamente viviendas, sino que al comprender todo inmueble de naturaleza urbana, aquélla puede alcanzar también a locales comerciales, oficinas, garajes, etc.
No obstante, se excluye de la consideración de bienes inmuebles a los siguientes:
1. Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, según el cual dichos inmuebles constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras de urbanización y mejora que, por su carácter unitario y por estar ligado de forma definitiva para su funcionamiento, se configura a efectos catastrales como un único bien inmueble. Conforme al citado precepto se consideran como tales los comprendidos en los siguientes grupos:
-Los destinados a la producción de energía eléctrica y gas y al refino de petróleo, y las centrales nucleares.
-Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego.
-Las autopistas, carreteras y túneles de peaje.
-Los aeropuertos y puertos comerciales.
2.1
En el supuesto de que una entidad tuviera cedidos en tales condiciones bienes inmuebles, éstos no se computarían a efectos del coeficiente de inversión exigido (80%), y las rentas que pudieran obtenerse de los mismos se considerarían como procedentes de las actividades accesorias que se permite desarrollar a las SOCIMI, lo que determina que, juntamente con las restantes rentas procedentes del conjunto de actividades accesorias, deben representar menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.
Se exige que los bienes inmuebles adquiridos lo sean en propiedad, si bien se admite la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades. Por tanto, se permite que los inmuebles adquiridos en régimen de arrendamiento financiero se afecten a su actividad principal, pero no se permite dentro de dicha actividad principal la cesión de bienes inmuebles en régimen de arrendamiento financiero.
Con el fin de facilitar el control sobre la correcta aplicación del régimen especial, la norma exige que la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que éste se divida. Asimismo, las operaciones procedentes, en su caso, de otras actividades deberán ser igualmente contabilizadas de forma separada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas.
b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que sean residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria, que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios (es decir, los denominados REITS extranjeros).
Tratándose de participaciones en entidades no residentes, se exige que los bienes inmuebles situados en el extranjero que puedan tener dichas entidades sean de naturaleza análoga a los situados en territorio español.
c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena exigidos a las SOCIMI. A lo largo de esta Monografía me referiré a este tipo de entidades con la denominación de SUBSOCIMI por cuanto vienen a ser unas SOCIMI de segundo nivel que sin cumplir determinados requisitos exigidos a las SOCIMI, presentan una naturaleza idéntica y pueden beneficiarse de la aplicación del régimen fiscal especial cuando son residentes en España. De esta forma se extiende la aplicación del régimen fiscal especial a entidades idénticas a las SOCIMI a las que no se les exige que sus acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado, ni un capital social mínimo distinto del exigido en la normativa mercantil en función del tipo de entidad.
Al igual que en el caso anterior, las entidades no residentes han de tener su residencia en un país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria.
Las SUBSOCIMI no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades ni realizar la actividad de promoción inmobiliaria. Además, las participaciones representativas de su capital deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes en territorio español que sean residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria, que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo. Las rentas obtenidas en el ejercicio de estas actividades accesorias podrán beneficiarse de la aplicación del tipo de gravamen reducido previsto para las SOCIMI.
2.2. REQUISITOS DE INVERSIÓN
A) INVERSIÓN DEL ACTIVO
Deben tener invertido, al menos, el 80% del valor del Activo en:
-Bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.
-Terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.
-Participaciones en el capital o patrimonio de cualquier entidad cuya tenencia sirva para dar cumplimiento a su objeto social principal.
Para el cálculo del citado porcentaje se establecen las siguientes reglas:
-En caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 CCo, el cálculo se realiza sobre el Balance consolidado. En todo caso, el grupo estará constituido exclusivamente por las SOCIMI y demás entidades en que puede participar para dar cumplimiento a su objeto social principal.
-El valor del Activo se determinará según la media de los Balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales Balances, el cual se aplicaría en todos los Balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de tres años desde la fecha de transmisión de que dispone para efectuar la reinversión en los términos previstos en el artículo 6 de la Ley 11/2009.
-Tratándose de inmuebles situados en el extranjero, incluidos los tenidos por entidades participadas, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión y financiación ajena exigidos a las SOCIMI, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados.
B) COEFICIENTE DE RENTAS PROCEDENTES DE SU ACTIVIDAD PRINCIPAL
Al menos el 80% de las rentas del período impositivo deben proceder del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. Para el cálculo del citado porcentaje no se computarán las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido para tales bienes y participaciones. Por el contrario sí se computarán las rentas derivadas de la transmisión de tales bienes inmuebles y participaciones cuando se produzcan con anterioridad al plazo de mantenimiento exigido así como cualquier otra renta, distinta de las anteriores, que pudiera obtener la entidad.
Cuando la sociedad sea la dominante del grupo, el porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado.
C) PLAZO DE MANTENIMIENTO DE LOS BIENES INMUEBLES Y PARTICIPACIONES
Los bienes inmuebles que integren el Activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, plazo que se eleva a siete años cuando se trata de inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad. Para el cómputo del plazo indicado se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
No obstante y conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la Ley 11/2009, el período de arrendamiento de tres años, hasta el 31 de diciembre de 2010, será de dos o de un año para aquellos inmuebles que hubieran permanecido en el Activo de la sociedad y hubieran estado arrendados u ofrecidos en arrendamiento en los cinco o diez años anteriores, respectivamente, a la fecha de la opción por la aplicación del régimen fiscal especial. En relación con la citada Disposición debe precisarse, en primer lugar, que no afecta al plazo de siete años previsto para los inmuebles promovidos por la sociedad y en segundo lugar, que para el cómputo del período de cinco o diez años se sumará todo el período en que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, sin que resulte aplicable el límite de un año previsto en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009.
Para el cómputo de los citados plazos de tres o siete años (o el que pueda resultar por aplicación de la DT 2ª), la norma establece las siguientes reglas:
-Bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen; el plazo se computará desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento.
—Bienes inmuebles adquiridos o promovidos con posterioridad o que figurando en el patrimonio antes de acogerse al régimen, a la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique, no estuvieran arrendados u ofrecidos en arrendamiento; el plazo se computará desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
En cuanto a las acciones y participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal, deberán mantenerse en el Activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial.
Las principales consecuencias que derivan de la transmisión de los inmuebles o participaciones antes de los plazos indicados son las siguientes:
-Dicho incumplimiento no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial sin perjuicio de las restantes consecuencias que a continuación se indican.
-El beneficio que proceda de tales transmisiones no quedará sujeto a la obligación de distribución prevista en el artículo 6 de la Ley 11/2009.
-Las rentas obtenidas por tales transmisiones tributarán al tipo general del Impuesto sobre Sociedades, en lugar de al tipo reducido.
-Respecto de tales rentas podrá aplicarse la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en los términos y condiciones establecidos en el artículo 42 TRLIS.
-Las citadas rentas no se excluirán a efectos de analizar el cumplimiento del requisito exigido de que, al menos, el 80% de las rentas obtenidas en el período impositivo proceden del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento del objeto social principal.
-En caso de transmisión de un inmueble antes del plazo de mantenimiento exigido, junto con la cuota del período impositivo en el que se produzca el incumplimiento, deberá ingresarse el importe resultante de aplicar el porcentaje del 12% o, tratándose de rentas parcialmente exentas (las procedentes del arrendamiento de viviendas), del 15%, a las rentas generadas por el inmueble que formaron parte de la base imponible de la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen fiscal especial, sin perjuicio de los intereses de demora que resulten procedentes. La renta procedente del arrendamiento de dicho inmueble devengada en el período impositivo en el que se produce el incumplimiento, tributará al tipo general de gravamen, así como la renta correspondiente a los beneficios no distribuidos derivada del arrendamiento de ese inmueble en ejercicios anteriores, que se integrará en la autoliquidación del período impositivo en el que se produce el incumplimiento.
A diferencia de la regularización prevista respecto de las rentas obtenidas por el arrendamiento de un inmueble transmitido antes del plazo de mantenimiento exigido, no contempla la norma ninguna regularización similar respecto de los dividendos que se hayan podido percibir de participaciones afectas al cumplimiento del objeto social principal que sean transmitidas antes del plazo de los tres años desde su adquisición o desde el inicio del período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial.
-Los dividendos que con cargo a tales rentas se distribuyan a los socios de la SOCIMI, si éstos son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente, no aplicarán el régimen fiscal especial sino el régimen general.
-En caso de transmisión por el socio de su participación en la SOCIMI, sobre la parte de plusvalía que se corresponda, en su caso, con las citadas rentas, se aplicará la deducción por doble imposición en las condiciones establecidas en el artículo 30.5 TRLIS, sin que resulte aplicable el régimen fiscal especial.
D) DIVERSIFICACIÓN DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
Las SOCIMI deberán tener, al menos, tres inmuebles en su Activo sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40% del Activo de la entidad en el momento de la adquisición. Si bien de la exigencia de este requisito pudiera en un principio deducirse que toda SOCIMI debe tener en su patrimonio, al menos, tres inmuebles, entiendo que no resulta exigible cuando la totalidad del patrimonio de la SOCIMI, o al menos el 80% mínimo exigido, se encuentra materializado en participaciones de entidades que sirvan para dar cumplimiento a su objeto social principal.
Tratándose de sociedades que formen parte de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 CCo., el cómputo se realizará sobre el Balance consolidado del grupo.
También a efectos del citado cómputo se prevé la posibilidad de que se sustituya el valor contable por el valor de mercado de los elementos patrimoniales.
2.3. OBLIGACIÓN DE NEGOCIACIÓN EN UN MERCADO REGULADO
Con el fin de garantizar la liquidez del inversor, se exige que las acciones de las SOCIMI estén admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
Idéntica obligación se establece para las participaciones representativas del capital de las entidades no residentes en territorio español que sean residentes en países o territorios con los que exista efectivo intercambio de información tributaria, que tengan el mismo objeto social que las SOCIMI y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para éstas en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios (REITS).
Por el contrario, no se exige la obligación de estar admitidas a negociación en un mercado regulado para las participaciones representativas de las SUBSOCIMI. Además y como ya se ha señalado anteriormente, estas entidades pueden optar por el régimen fiscal especial aun cuando sus participaciones no estén admitidas a negociación en un mercado regulado siempre que sean residentes en territorio español, que no tengan participaciones en el capital de otras entidades, que no realicen la actividad de promoción inmobiliaria, que sus participaciones sean nominativas y que la totalidad de su capital pertenezca a SOCIMI o a entidades no residentes a las que también se les exige la obligación de negociación en un mercado regulado.
2.4. CAPITAL SOCIAL
El capital social mínimo exigido a las SOCIMI es de 15 millones de euros y deberá estar representado en una sola clase de acciones.
Las aportaciones no dinerarias para la constitución o ampliación del capital que se efectúen en bienes inmuebles deberán tasarse en el momento de su aportación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 TRLSA. El experto independiente designado por el Registrador Mercantil habrá de ser una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario.
Igualmente se exige tasación por una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado hipotecario para las aportaciones no dinerarias que se efectúen en inmuebles para la constitución o ampliación del capital de las SUBSOCIMI. Para estas entidades el capital social mínimo será el previsto en la normativa mercantil en función del tipo de entidad.
2.5. DENOMINACIÓN
Cuando la sociedad haya optado por el régimen fiscal especial, deberá incluir en la denominación de la compañía la indicación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI S.A.”
2.6. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
Una de las notas más características del régimen sustantivo de las SOCIMI es la obligación impuesta a las mismas de distribuir a sus accionistas un elevado porcentaje de los beneficios obtenidos en cada ejercicio, pretendiendo con ello garantizar al inversor una rentabilidad mínima desde el primer momento, intentando de esta forma atraer al pequeño y mediano accionista.
La obligación de distribución afecta tanto a las SOCIMI como a las SUBSOCIMI. No obstante, dicha obligación se encuentra vinculada a la opción por la aplicación del régimen fiscal especial, de forma que únicamente cuando se haya optado por el mismo, la entidad se encontrará obligada a la distribución de resultados en los términos que a continuación se exponen.
Por otra parte la obligación de distribución de resultados queda condicionada por el cumplimiento de las obligaciones mercantiles que correspondan, y a tal efecto la norma prevé que la Reserva legal no podrá exceder del 20% del capital social y que los estatutos no podrán establecer ninguna Reserva de carácter indisponible distinta de la Reserva legal.
L
a distribución del beneficio obtenido en cada ejercicio deberá ser acordada dentro de los seis meses siguientes a la conclusión del mismo, debiendo hacerse efectivo el dividendo a los accionistas dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
Por último y antes de detallar los porcentajes de distribución exigidos por la Ley 11/2009, resulta necesario destacar que la obligación de distribución no alcanza a la parte de los beneficios procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen y que, en consecuencia, únicamente la parte de beneficios que proceda de rentas sometidas al tipo reducido se verá afectada por la obligación de distribución.
En cuanto a los porcentajes de distribución obligatoria que se establecen en el artículo 6 de la Ley 11/2009, son los siguientes:
a) Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles o participaciones afectos ambos al objeto social principal, así como de los beneficios que se correspondan con rentas procedentes de las actividades accesorias. Dentro de este grupo se incluirían los beneficios procedentes del arrendamiento de los inmuebles afectos a su objeto social principal.
b) Al menos el 50% de los beneficios que procedan de la transmisión de inmuebles o participaciones afectos ambos al objeto social principal, realizada una vez transcurridos los plazos de mantenimiento exigidos a los mismos.
El 50% restante deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de su objeto social principal, en el plazo de tres años desde la fecha de su transmisión. Caso de que no se produjera la reinversión en el plazo indicado, deberán distribuirse totalmente conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. En el supuesto de que los bienes en que se materializa la reinversión sean transmitidos antes del plazo de mantenimiento exigido, el 50% de los beneficios que fue objeto de reinversión deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.
Cuando parte de los beneficios obtenidos en la transmisión de lo bienes señalados haya sido imputada a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial, la obligación de distribución no alcanzará a dicha parte de los beneficios.
c) 100% de los beneficios procedentes de dividendos distribuidos por entidades en las que se participa para dar cumplimiento a su objeto social principal.
2.7. FINANCIACIÓN AJENA
Uno de los aspectos más polémicos del régimen sustantivo de las SOCIMI y de los que ha sido objeto de mayor debate en la tramitación parlamentaria de la Ley que las regula, es el relativo a la limitación de su capacidad de endeudamiento.
La redacción final de la norma ha sido más generosa en este punto que el proyecto inicial, permitiendo finalmente a las SOCIMI que el límite de endeudamiento se eleve al 70% del Activo, excluyendo para el cómputo de dicho límite la cuantía de la financiación que pueda obtenerse en virtud de lo establecido en la normativa del régimen de protección pública de la vivienda.
Para el cálculo del citado porcentaje se tomarán los Balances individuales o consolidados en el supuesto de que la sociedad sea la dominante de un grupo. A tal efecto la sociedad podrá optar por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales Balances.
3. RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL SOCIMI
La Ley 11/2009 opta por incentivar la creación de SOCIMI dotando a éstas de un régimen fiscal especial ventajoso. Dicho régimen fiscal si bien, tal y como señala el Preámbulo de la Ley, pretende conseguir unos efectos económicos similares a los existentes en el tradicional régimen de REITS en otros países, difiere total y absolutamente de estos últimos. En este sentido, los principales países que han incorporado a su ordenamiento jurídico un régimen jurídico y fiscal específico para este tipo de entidades optan, con carácter mayoritario, por declarar a tales entidades como exentas del Impuesto sobre Sociedades, trasladando la tributación de los beneficios obtenidos por ellas a los socios, en el momento de su distribución. Bajo ese patrón general, en algunos países se somete a tributación determinadas rentas de las obtenidas por los REITS, como por ejemplo, las derivadas de otras actividades distintas de su objeto principal, cuando se les permite su ejercicio, o las derivadas de las transmisiones de los bienes afectos a su actividad principal cuando se dan determinadas circunstancias.
Como señalábamos, el modelo de tributación elegido por el legislador español para estas entidades difiere sustancialmente del existente en el Derecho comparado. Dicho modelo descansa en la tributación de las SOCIMI a un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades y únicamente respecto de la parte de base imponible que se corresponde con los beneficios distribuidos. No obstante, determinadas rentas se gravan al tipo general del Impuesto y en su totalidad, en el período impositivo en que se obtienen, independientemente de que sean o no objeto de distribución. Por su parte, los socios de tales entidades no tributarán por los dividendos que perciban de las mismas cuando sean contribuyentes del IRPF o del IRNR sin establecimiento permanente; tratándose de socios que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente se establece un régimen de tributación de tales dividendos que persigue que los mismos tributen globalmente, en la SOCIMI y en la entidad perceptora, al tipo general del Impuesto sobre Sociedades.
También se contienen reglas especiales para la tributación por los socios de las plusvalías derivadas de la transmisión de sus participaciones en SOCIMI, estableciéndose la exención de las mismas con un límite máximo de rentabilidad anual del 10% cuando el socio sea contribuyente del IRPF o del IRNR sin establecimiento permanente, y la tributación en términos similares a los dividendos cuando el socio sea sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o contribuyente del IRNR con establecimiento permanente.
El régimen fiscal especial se completa con unas exigentes obligaciones de información que son consecuencia de las particularidades del régimen fiscal especial, y con la regulación de determinados aspectos en los supuestos de entrada y salida del mismo, conformando en su conjunto lo que, a mi juicio, representa un régimen de tributación excesivamente complejo, máxime si tenemos en cuenta que el Derecho comparado ofrecía alternativas mucho más simples y cuya eficacia ha quedado absolutamente contrastada en la práctica.
Como aspectos esenciales del régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009 podemos destacar los siguientes:
3.1. ENTIDADES QUE PUEDEN ACOGERSE
La aplicación del régimen fiscal especial tiene carácter voluntario y requiere la opción expresa por el mismo, opción que sólo podrán ejercitar las siguientes entidades:
a) SOCIMI que cumplan los requisitos previstos en la Ley 11/2009.
b)SUBSOCIMI residentes en territorio español.
Para que estas entidades puedan optar por aplicar el régimen fiscal especial se exige el cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos:
-Que no tengan participaciones en el capital de otras entidades.
-Que no realicen la actividad de promoción inmobiliaria.
-Que sus participaciones sean nominativas.
-Que la totalidad de su capital pertenezca a SOCIMI o a entidades no residentes similares (REITS) en las que se permite participar a las SOCIMI para dar cumplimiento a su objeto social principal.
La opción por una entidad para la aplicación del régimen fiscal especial implicará la aplicación del régimen fiscal especial previsto para los socios de la misma.
3.2. EJERCICIO DE LA OPCIÓN POR LA APLICACIÓN DEL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
La opción por la aplicación del régimen fiscal especial deberá adoptarse por la Junta General de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.
Una vez efectuada la comunicación en el plazo establecido, el régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
En principio, la opción sólo podrá ejercitarse en un período impositivo en que se cumplan los requisitos establecidos en la Ley 11/2009. No obstante, la Disposición Transitoria primera de la Ley 11/2009 permite ejercitarla aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen. La propia norma contempla las consecuencias derivadas del incumplimiento de tal condición, estableciendo que supondrá que la sociedad pase a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Realmente la tributación por el régimen general no se produce a partir del período impositivo en que se incumpla la condición sino que sus efectos se trasladan a los periodos impositivos anteriores ya que la sociedad estará obligada a ingresar, junto con la cuota del periodo impositivo en que se incumple, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes. Asimismo se contempla la forma en que, en tales supuestos, los socios deben autoliquidar su impuesto personal hasta el momento en que se cumplan por la SOCIMI los requisitos para la aplicación del régimen especial y las consecuencias de que finalmente tales requisitos se cumplan o no, aspectos que serán analizados posteriormente.
El hecho de que la Disposición Final duodécima de la Ley 11/2009 disponga que la Ley entró en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE y que será de aplicación a los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2009, junto con la posibilidad contemplada en la Disposición Transitoria primera que acabamos de analizar, ha suscitado dudas sobre si las entidades que prevean que cumplirán los requisitos exigidos a las SOCIMI dentro del plazo de dos años previsto en la DT 1ª, pueden o no acogerse al régimen especial en los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2009. En particular y en el supuesto de entidades con ejercicio económico coincidente con el año natural, si pueden o no aplicar el régimen especial en el ejercicio 2009. Teniendo en cuenta que el artículo 8 de la Ley 11/2009 exige ejercitar la opción antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo y que la Ley se publicó en el BOE de 27 de octubre de 2009, resulta evidente que ninguna entidad cuyo ejercicio económico coincida con el año natural habrá podido optar por la aplicación del régimen especial dentro del plazo previsto en el artículo 8. En la medida en que la posibilidad contemplada en la Disposición Transitoria primera exige el ejercicio de la opción dentro del plazo establecido en el artículo 8, ninguna entidad cuyo ejercicio económico coincida con el año natural podrá optar en el ejercicio 2009 por aplicar el régimen fiscal especial. Respecto de las entidades con ejercicio económico no coincidente con el año natural, únicamente aquellas en las que el ejercicio social se haya iniciado a partir del 29 de enero podrán optar por aplicar el régimen fiscal especial en aquellos períodos impositivos que, iniciados en 2009, concluyan en 2010. La polémica se hubiera evitado de una forma tan simple como declarando la aplicación de la Ley a los períodos impositivos que se inicien a partir del 29 de enero de 2009 o, cuando menos, iniciados en los 9 meses anteriores a su entrada en vigor, en lugar de a los iniciados a partir de 1 de enero de 2009. Todo ello sin olvidar que la situación provocada es consecuencia del retraso en la tramitación parlamentaria de la norma y que, por tanto, quizás hubiera sido más prudente eximir del plazo de comunicación de la opción en el primer período impositivo, de forma que en lugar de exigir que dicha comunicación se produzca antes de los tres meses a la conclusión, se hubiera permitido, al menos para este primer período impositivo, que se efectuara con anterioridad a la conclusión del período impositivo.
3.3. INCOMPATIBILIDADES
La opción por la aplicación del régimen fiscal especial es incompatible con la aplicación de cualquiera de los regímenes especiales previstos en el Título VII TRLIS.
No obstante se establece expresamente la compatibilidad con los siguientes regímenes especiales:
-Fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea o una Sociedad Cooperativa Europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea.
-Transparencia fiscal internacional.
-Régimen especial de determinados contratos de arrendamiento financiero.
3.4.RÉGIMEN JURÍDICO
Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial se regirán por las normas reguladoras del mismo contenidas en la Ley 11/2009 y, en todo lo no previsto por éstas, por lo establecido en el TRLIS, determinando la base imponible del período impositivo de acuerdo con la normativa vigente en el último día de dicho período.
3.5. DEVENGO Y AUTOLIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO
A efectos de determinar el devengo del Impuesto y atendiendo a la particularidad de que estas entidades sólo tributan en cada período impositivo, respecto de las rentas a las que resulta aplicable el régimen especial, por la parte de base imponible que se corresponde con los beneficios distribuidos, el artículo 27.2 TRLIS, en la nueva redacción dada al mismo por la Ley 11/2009, distingue:
a) Con carácter general, el Impuesto se devengará el día del acuerdo de la Junta General de accionistas de distribución de los beneficios del ejercicio correspondiente al período impositivo y, en su caso, de las Reservas de ejercicios anteriores en los que se aplicó el régimen fiscal especial.
b) Por las rentas sujetas al tipo general de gravamen, independientemente de que se haya acordado o no la distribución de beneficios, así como cuando la sociedad haya obtenido pérdidas, no haya beneficio repartible o disponga de Reservas de forma diferente a su distribución, el Impuesto se devengará el último día del período impositivo.
Las entidades acogidas al régimen fiscal especial estarán obligadas a presentar declaración por el Impuesto y a determinar la deuda correspondiente e ingresarla mediante la oportuna autoliquidación.
Si bien en la base imponible se integran tanto rentas sometidas al tipo reducido como al tipo general de gravamen, y como se ha indicado anteriormente, el devengo del Impuesto difiere en unas y otras, se presentará una única autoliquidación por cada período impositivo en la que habrá que distinguir:
Si bien en la base imponible se integran tanto rentas sometidas al tipo reducido como al tipo general de gravamen, y como se ha indicado anteriormente, el devengo del Impuesto difiere en unas y otras, se presentará una única autoliquidación por cada período impositivo en la que habrá que distinguir:
a) Base imponible correspondiente a las rentas gravadas al tipo reducido; únicamente se autoliquidará en cada período impositivo la parte de base imponible que proporcionalmente se corresponda con el dividendo cuya distribución se haya acordado en relación con el beneficio obtenido en el ejercicio, teniendo en cuenta, en su caso, las cantidades distribuidas a cuenta.
Dicha base imponible se corresponde con beneficios que están sujetos a la obligación de distribución en los términos previstos en el artículo 6 de la Ley 11/2009. Con arreglo a dicho precepto el acuerdo de distribución deberá ser adoptado dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, es decir, en el ejercicio siguiente a aquel en que se han obtenido.
Ahora bien, respecto de las rentas que se integran en esta parte de la base imponible debemos tener en cuenta que, conforme al artículo 27.2 TRLIS, el Impuesto se devenga el día del acuerdo de la Junta General de accionistas de distribución de los beneficios del ejercicio correspondiente al período impositivo, por lo que se entenderán devengadas y deberán imputarse en el período impositivo en que se adopte el acuerdo. Ello va a determinar que la tributación efectiva de estas rentas se produzca no en el período impositivo en que se obtienen, sino en el que son objeto de distribución, salvo que en el mismo período impositivo en que se han obtenido se acuerde la distribución de un dividendo a cuenta.
Cuando la distribución del dividendo se realice con cargo a Reservas o se dispongan estas últimas para una finalidad distinta de la compensación de pérdidas, procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, la autoliquidación se realizará sobre la parte de base imponible del período impositivo correspondiente a dicho ejercicio en la proporción existente entre el importe del dividendo cuya distribución se acuerde o de las Reservas dispuestas y el beneficio obtenido en ese ejercicio.
Analicemos a través de un ejemplo un supuesto simple de tributación de los beneficios obtenidos por una SOCIMI:
| Inmuebles SOCIMI S.A., cuyo ejercicio económico coincide con el año natural, ha optado por la aplicación del régimen fiscal especial previsto para estas entidades a partir del período impositivo 1 de enero a 31 de diciembre de 2010. En el ejercicio 2010 la entidad únicamente ha obtenido rentas a las que resulta de aplicación el tipo de gravamen reducido. El resultado contable del ejercicio 2010 asciende a 100.000 € correspondiendo al mismo, una vez efectuados los correspondientes ajustes extracontables, una base imponible de 150.000 €.
El 15 de junio de 2011 y en cumplimiento de lo previsto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, Inmuebles SOCIMI S.A. acuerda distribuir a sus accionistas un dividendo de 90.000 €. Los restantes 10.000 € fueron distribuidos a los accionistas según acuerdo adoptado el 1 de marzo de 2012.
El Impuesto sobre Sociedades se devenga el día del acuerdo de distribución de beneficios, es decir, el 15 de junio de 2011 por un 90% y el 1 de marzo de 2012 por el 10% restante. Por tanto, las rentas obtenidas en 2010 se entienden devengadas y deben integrarse en la base imponible de 2011 y 2012, en proporción a los dividendos acordados respecto del total beneficio obtenido en 2010.
Teniendo en cuenta que del total beneficio obtenido en 2010, el 90% del mismo ha sido objeto de distribución a los accionistas en 2011, la base imponible del ejercicio 2011 sería la siguiente:
Base imponible = 150.000 € x 90% = 135.000 €
En el ejercicio 2012 deberá integrarse en la base imponible, junto con las restantes rentas que, en su caso, procediera, la parte de base imponible correspondiente a las rentas obtenidas en 2010 que son objeto de distribución en 2012: 150.000 € x 10% = 15.000 €.
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Teniendo en cuenta las particularidades que presenta la tributación de este tipo de rentas, entiendo que las mismas no resultan compatibles con el criterio de imputación de operaciones a plazo aun cuando se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 19.4 TRLIS.
b) Rentas sujetas al tipo general de gravamen; dichas rentas deberán integrarse en su totalidad y con independencia de que hayan sido o no objeto de distribución a los accionistas, en el período impositivo en que se obtengan. Respecto de estas rentas sí que se podrá aplicar, en su caso, el criterio de imputación de operaciones a plazo.
Si bien no me atrevo a precisar si se trata de un olvido del legislador o de una situación consentida, debe tenerse en cuenta que aun cuando existan rentas que se someten a un tipo reducido y otras que se someten al tipo general, la base imponible es única lo que implica que las rentas positivas de un período impositivo sometidas a un tipo, podrán compensarse en ese mismo período impositivo con las sometidas al otro tipo, aplicándose a la renta positiva que pudiera resultar en tales supuestos, el tipo impositivo a que están gravadas las rentas positivas. Todo ello sin perjuicio de que la integración y compensación de unas y otras rentas determine que la base imponible única resulte negativa y que, en consecuencia, la misma pueda ser compensada con bases positivas obtenidas en los períodos impositivos concluidos en los 15 años siguientes, en los términos previstos en el artículo
25 TRLIS.
En cuanto al plazo para presentar la declaración, el artículo 9.5 de la Ley 11/2009 contempla el mismo plazo que el artículo 136 TRLIS: en los 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del período impositivo. En una redacción un tanto confusa, el artículo 9.5 de la Ley 11/2009 prevé que existirá obligación de presentar declaración aun cuando se hayan generado pérdidas o no haya beneficio repartible, debiendo entenderse que se está refiriendo exclusivamente a las rentas a las que resulta aplicable el régimen especial (las sometidas al tipo reducido). Esto explicaría que el propio precepto añada a continuación que en tales supuestos, la base imponible positiva obtenida en ese período (necesariamente procedente de las rentas a las que no resulta aplicable el régimen especial) será objeto de autoliquidación en esa declaración que tributará al tipo general de gravamen.
3.6. RENTAS EXENTAS
Las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas están exentas en un 20% siempre que más del 50% del Activo de la sociedad esté formado por viviendas. A efectos de determinar el porcentaje que representan las viviendas respecto del total Activo de la sociedad se atenderá a los Balances individuales, aun cuando la SOCIMI sea la dominante de un grupo.
3.7. TIPO DE GRAVAMEN
Con carácter general, el tipo impositivo aplicable a las SOCIMI será del 18% (19%, según modificación prevista). En el momento de elaboración de esta Monografía y en línea con la modificación de la tributación de determinadas rentas de la base imponible del ahorro en el IRPF, se está contemplando la posibilidad de que se eleve la tributación de estas entidades al 19% o incluso al 21%. En particular, y según una enmienda presentada al Proyecto de Ley por la que se transponen determinadas directivas en el ámbito de la imposición indirecta y se modifica la Ley del IRNR para adaptarla a la normativa comunitaria, se prevé que el tipo de gravamen aplicable a tales entidades sea del 19%.
No obstante, determinadas rentas tributan al tipo general de gravamen. En concreto se aplicará el tipo general a las siguientes rentas:
a) Rentas procedentes de la transmisión de los inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
-Que se haya incumplido el requisito de permanencia a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009. En su caso, y hasta el 31 de diciembre de 2010, habrá que tener en cuenta también el plazo de mantenimiento previsto para los inmuebles en la Disposición Transitoria segunda de la Ley 11/2009.
-Que el adquirente sea una entidad vinculada que forma parte del mismo grupo en el sentido del artículo 16 TRLIS, el cual dispone que existe grupo cuando una entidad ostente o pueda ostentar el control de otra u otras según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de su residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Lo que determina la aplicación del tipo general de gravamen no es que el adquirente sea una persona o entidad vinculada en los términos previstos en el artículo 16 TRLIS, sino que forme parte del mismo grupo según se define éste en el citado precepto.
-Que el adquirente resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.
b) Rentas procedentes del arrendamiento de inmuebles afectos a su objeto social principal cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
-Que el arrendatario sea una entidad vinculada que forma parte del mismo grupo en el sentido del artículo 16 TRLIS. Reiterar en este punto los comentarios realizados en el anterior respecto de la vinculación necesaria para que la renta sea gravada al tipo general de gravamen.
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Que el arrendatario resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.
c) Rentas procedentes de operaciones que no determinen un resultado por aplicación de la normativa contable. Con ello parece que la norma pretende gravar en el Impuesto sobre Sociedades aquellas rentas que derivan de la aplicación del mismo (fundamentalmente las previstas en el artículo 15 TRLIS) y que, sin embargo, no han sido reflejadas en Contabilidad, por lo que en la medida en que tales rentas no han generado beneficios contables, nunca van a ser objeto de distribución. Sin embargo, creemos que ello resulta innecesario por cuanto la base imponible, que nunca será coincidente con el resultado contable, se grava en proporción al dividendo que respecto de este último se ha acordado distribuir. Por tanto, siempre que las rentas puestas de manifiesto fiscalmente que no tienen reflejo en Contabilidad respondieran al tipo de rentas para las que la Ley prevé la aplicación del tipo reducido, estaría justificado que dichas rentas también se gravaran al tipo reducido. Quizá hubiera sido preferible que se hubiera modificado el momento del devengo de tales rentas en lugar de someterlas al tipo general de gravamen, exigiendo la tributación de las mismas en el período impositivo en que se obtienen, al no poderse vincular su tributación con la distribución de resultados contables. Entiendo que con la opción elegida por el legislador se van a someter a tipo general rentas que cumplirían perfectamente con la finalidad de la norma de gravarlas al tipo reducido y que, simplemente por no generar un beneficio repartible, van a dejar de gravarse al tipo reducido para someterse al tipo general. La cuestión puede adquirir especial importancia si tenemos en cuenta que una de las actividades propias de las SOCIMI es la participación en otras SOCIMI o entidades similares, y que la forma de adquirir participaciones en éstas puede ser la realización de aportaciones no dinerarias, concretamente inmuebles, en las cuales puede producirse la situación de que contablemente no se refleje resultado alguno por la aportación y, sin embargo, fiscalmente se genere una renta sujeta a tributación. Todo ello al margen de otras situaciones que se pueden presentar, como por ejemplo la posibilidad de que una SOCIMI permutara con una entidad un inmueble que estaba afecto a su objeto social principal y que ha cumplido el plazo de permanencia exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009, y que dicha permuta se califique contablemente como no comercial lo que determinará que no existirá beneficio contable por la operación; fiscalmente sin embargo, por aplicación del artículo 15.3 TRLIS se obtendría una renta a integrar en la base imponible que, por no haber determinado un resultado contable, se gravaría al tipo general, cuando si en lugar de haber permutado el inmueble, se hubiera transmitido a cambio de un precio, dicha renta tributaría al tipo reducido.
3.8. DEDUCCIONES EN CUOTA
Sobre la cuota íntegra resultante de aplicar a cada una de las rentas sujetas a tributación el tipo de gravamen que le corresponda, se podrán aplicar las deducciones y bonificaciones previstas con carácter general para todos los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades en el TRLIS, es decir:
-Deducciones para evitar la doble imposición interna e internacional reguladas en los artículos 30 a 32 TRLIS. No obstante, en la medida que una SOCIMI puede participar en otras SOCIMI o entidades a la que se les permite la aplicación del régimen fiscal especial, a los dividendos que, procedentes de rentas a las que se haya aplicado el régimen especial, percibiera de tales entidades la SOCIMI, les resultaría aplicable el régimen fiscal especial previsto para los socios en el artículo 10 de la Ley 11/2009 y no el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Idéntico tratamiento recibiría en una SOCIMI la parte de la renta derivada de la transmisión de participaciones en otras SOCIMI o entidades que hubieran aplicado el régimen especial, que se correspondiera con beneficios no distribuidos procedentes de rentas a las que se aplicó el régimen especial.
-Bonificaciones en la cuota reguladas en los artículos 33 y 34 TRLIS.
-Deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades reguladas en los artículos 35 a 44 TRLIS. No obstante y respecto de éstas, se establecen normas particulares en la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios que son objeto de análisis en el apartado siguiente.
3.9. RENTAS PROCEDENTES DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES Y PARTICIPACIONES AFECTOS A SU OBJETO SOCIAL PRINCIPAL: TRIBUTACIÓN DE LAS RENTAS Y DEDUCCIÓN POR REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS
La tributación en las SOCIMI de las rentas procedentes de la transmisión de inmuebles y participaciones afectos a su objeto social principal difiere según que dicha transmisión se haya producido respetando o no el plazo de mantenimiento previsto en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 (o en su caso, en la DT 2ª).
A) TRANSMISIÓN UNA VEZ TRANSCURRIDOS LOS PLAZOS DE MANTENIMIENTO
— La renta obtenida tributará al tipo reducido aplicable a las SOCIMI y lo hará en el ejercicio en que sea objeto de distribución a los socios. En este sentido debe tenerse en cuenta que el artículo 6 de la Ley 11/2009 obliga a las SOCIMI a distribuir el 50% de los beneficios obtenidos en dichas transmisiones, exigiendo que el 50% restante se reinvierta en otros inmuebles o participaciones afectos.
Cuando se trate de transmisiones de inmuebles, la renta podrá ser minorada en el importe de la depreciación monetaria en los términos y con los requisitos previstos en el artículo 15.9 TRLIS.
En cualquier caso, el importe de la renta fiscal no tiene por qué coincidir con el beneficio contable reflejado por la operación, lo que no impide que la tributación de la renta fiscal se produzca en función del porcentaje del beneficio contable que es objeto de distribución a los socios.
Como consecuencia, de la renta fiscal obtenida en tales supuestos por una SOCIMI, únicamente tributará, en principio, el 50% y lo hará en el ejercicio en que sea objeto de distribución el beneficio contable reflejado por la misma, es decir, en el ejercicio siguiente a aquel en que se produzca la transmisión.
Por el 50% restante dado que, en principio, se exige su reinversión y que por lo tanto no va a ser objeto de distribución, no tributará, estableciéndose para dicho porcentaje de la renta obtenida una especie de exención por reinversión que presenta la particularidad de que el importe a reinvertir no es el obtenido por la venta del bien (en este caso sería el 50% del importe obtenido por la venta), sino el beneficio obtenido en la misma (en este caso el 50% del beneficio obtenido).
No obstante, si dentro del plazo de tres años de que dispone la SOCIMI para efectuar la reinversión ésta no se produce, la parte de renta correspondiente a dicho porcentaje deberá ser objeto de distribución obligatoria a los accionistas, juntamente con los beneficios que, en su caso, se hayan obtenido en el ejercicio en que se cumpla el plazo de reinversión. Ello implica que la tributación efectiva del 50% restante se producirá no en la autoliquidación del período impositivo en que se cumple el plazo de transmisión, sino en la del período impositivo siguiente, ya que será en éste en el que se acuerde la distribución del beneficio.
Asimismo si la sociedad dejara de aplicar el régimen fiscal especial y pasase a tributar por otro régimen distinto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12.2.b) de la Ley 11/2009, deberá integrar en la base imponible del primer período impositivo en que pase a tributar por el otro régimen el 50% de la renta obtenida por la transmisión y que no tributó al no ser objeto de distribución. Dicha renta, en principio, tributará al tipo de gravamen y conforme al régimen tributario que corresponda al nuevo régimen por el que pase a tributar la entidad, salvo que los beneficios correspondientes a ese 50% de la renta sean distribuidos dentro de los seis meses siguientes a la conclusión del último período impositivo en que resultó aplicable el régimen especial, en cuyo caso tanto la SOCIMI o SUBSOCIMI, como los socios de la misma, aplicarán el régimen fiscal especial previsto en la Ley 11/2009.
Con el siguiente ejemplo se pretende aclarar la tributación de la renta derivada de la transmisión de un inmueble afecto a la actividad principal de una SOCIMI:
| Arrendamientos SOCIMI S.A., entidad acogida al régimen especial de SOCIMI, obtiene en el año N un beneficio contable de 100.000 € por la transmisión, el 1 de julio del año N, de un inmueble que ha estado afecto a su objeto social principal durante un período de 6 años. La renta fiscal obtenida por tal transmisión, una vez corregido el resultado contable en el importe de la depreciación monetaria, asciende a 90.000 €.
Arrendamientos SOCIMI S.A. acuerda, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, distribuir 50.000 € de la renta obtenida por la anterior transmisión el 1 de junio del año N+1. El resto tenía previsto reinvertirlo en la adquisición de otro inmueble afecto a su actividad principal, pero llegado el día 1 de julio del año N+3, la reinversión no se ha efectuado, por lo que el 15 de junio del año N+4, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, acuerda distribuir, dentro de los porcentajes fijados en dicho precepto, tanto el beneficio obtenido en el año N+3, como los 50.000 € que restaban por distribuir de la renta obtenida en el año N por la transmisión del inmueble.
La renta fiscal derivada de la transmisión del inmueble y cuyo importe asciende a 90.000 €, se obtiene en el año N, sin embargo la tributación de dicha renta se producirá en los siguientes ejercicios:
— El 50% del beneficio contable obtenido por la transmisión es distribuido a los accionistas según acuerdo adoptado en el año N+1. Como consecuencia, en la declaración del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio N+1 deberá integrarse en la base imponible el 50% de la renta fiscal, es decir, 45.000 € (90.000 € x 50%).
— El 50% restante del beneficio obtenido se tenía que haber reinvertido en bienes afectos al objeto social principal antes del 1 de julio del año N+3. Como no ha sido objeto de reinversión, conforme a lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, dicho beneficio tiene que ser distribuido a los socios obligatoriamente, junto con el beneficio que, en su caso, se obtenga en el ejercicio N+3. Dado que el acuerdo de distribución del beneficio del ejercicio N+3 tiene que adoptarse en el ejercicio N+4, en este caso el acuerdo se adopta el 15 de junio del año N+4, en la declaración del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio N+4 deberá integrarse en la base imponible el 50% restante de la renta obtenida en el año N por la transmisión del inmueble, es decir 45.000 € (90.000 € x 50%).
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Si habiéndose producido la reinversión en el plazo establecido, los bienes en que se materializa la reinversión se transmiten con anterioridad al plazo de permanencia previsto en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009, igualmente se exige por el artículo 6 de la Ley 11/2009 la distribución obligatoria a los accionistas del 50% del beneficio que inicialmente fue objeto de reinversión, distribución que deberá acordarse conjuntamente con la de los beneficios que, en su caso, se obtengan en el ejercicio en que han sido transmitidos.
Por tanto, la tributación efectiva de la renta se producirá, no en el período en que se transmitan los bienes en que se materializó la reinversión, sino el ejercicio siguiente.
Por último y como ya he indicado en otro apartado de este epígrafe, las reglas de tributación de estas rentas resultan incompatibles con el criterio de imputación de operaciones a plazo.
-Sobre la renta obtenida en tales transmisiones se podrá aplicar la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios según las siguientes reglas:
Deberán cumplirse las condiciones y requisitos establecidos en el artículo 42 TRLIS. Ello implica que el importe a reinvertir será el obtenido por la transmisión (no el beneficio obtenido en la misma), por lo que en caso de reinversión de un importe inferior se considerará producida una reinversión parcial.
De la misma forma, el plazo de reinversión será el previsto en el artículo 42 TRLIS, es decir, desde el año anterior hasta los tres posteriores a la fecha de la transmisión, y ello con independencia del momento en que se devengue la renta.
Tanto los bienes transmitidos como aquellos en que se materialice la reinversión deberán ser de los previstos en el artículo 42 TRLIS, si bien en este caso particular debe tratarse, además, de bienes afectos al objeto social principal de la SOCIMI y deben haber cumplido el plazo de mantenimiento exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009. El cumplimiento de los requisitos que con carácter general exige el artículo 42 TRLIS impediría, por ejemplo, la aplicación de la deducción en el supuesto de que se transmitieran participaciones en otra SOCIMI y que el porcentaje de participación fuera inferior al 5%.
Resultarán igualmente aplicables los restantes requisitos y condiciones previstos en el artículo 42 TRLIS, como por ejemplo, la exclusión de la base de la deducción de determinados conceptos (deterioros fiscalmente deducibles, libertad amortización, leasing, etc.), los valores que se excluyen a efectos de la aplicación de la deducción, las particularidades en cuanto a las operaciones entre empresas del grupo, los plazos de mantenimiento de la inversión, etc.
.La aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en los supuestos que venimos analizando presenta dos particularidades:
·El porcentaje de deducción aplicable es el 6%.
.Dado que la tributación de la renta está vinculada a la distribución del beneficio a los socios, la aplicación de la deducción se producirá en el ejercicio en que, habiéndose llevado a cabo la reinversión, se integre la renta en la base imponible, es decir, en el período impositivo en que se acuerde la distribución del beneficio y por el porcentaje cuyo reparto se acuerde.
Un ejemplo nos permitirá aclarar la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios por las SOCIMI
| Arrendamientos SOCIMI S.A., entidad acogida al régimen especial de SOCIMI, obtiene en el año N un beneficio contable de 100.000 € por la transmisión, el 1 de julio del año N, de un inmueble que ha estado afecto a su objeto social principal durante un período de 6 años. La renta fiscal obtenida por tal transmisión, una vez corregido el resultado contable en el importe de la depreciación monetaria, asciende a 90.000 €. El importe obtenido por la citada transmisión ha sido de 500.000 €, del cual, un importe de 400.000 € ha sido reinvertido el 14 de diciembre del año N+2 en la adquisición de un nuevo inmueble que se afecta a su actividad principal.
Arrendamientos SOCIMI S.A. acuerda, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, distribuir 50.000 € de la renta obtenida por la anterior transmisión el 1 de junio del año N+1. El resto, al haber sido objeto de reinversión en los términos y con los requisitos previstos en el artículo 6 de la Ley 11/2009, no será objeto de reparto.
La renta fiscal derivada de la transmisión del inmueble y cuyo importe asciende a 90.000 €, se obtiene en el año N, sin embargo la tributación de dicha renta se producirá en ejercicio en que sea objeto de distribución a los accionistas.
Del importe total de la renta obtenida, el 50% es objeto de distribución a los socios, tributando en el ejercicio en que se adopte el acuerdo (año N+1). El 50% restante, en la medida que ha sido objeto de reinversión, no será distribuido y, en consecuencia, no tributará, salvo que la sociedad pase a tributar por otro régimen distinto.
Por otra parte, en el año N+2 se produce la reinversión de parte del importe total del precio de venta obtenido en la transmisión. En particular, de los 500.000 € obtenidos por la venta, se reinvierten 400.000 € lo que equivale al 80% del precio de venta total. Como consecuencia, se ha producido una reinversión parcial del 80% por lo que únicamente el 80% de la renta que se integre en la base imponible podrá beneficiarse de la aplicación de la deducción por reinversión.
Resumiendo procedería:
— El 50% del beneficio contable obtenido por la transmisión es distribuido a los accionistas según acuerdo adoptado en el año N+1. Como consecuencia, en la declaración del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio N+1 deberá integrarse en la base imponible el 50% de la renta fiscal, es decir, 45.000 € (90.000 € x 50%).
— El 50% restante del beneficio contable obtenido por la transmisión ha sido reinvertido en los términos y con los requisitos previstos en el artículo 6 de la Ley 11/2009, por lo que al no ser objeto de distribución a los socios, no tributará, salvo que la sociedad pase a tributar por un régimen distinto.
— En el año N+2 se produce la reinversión de un 80% del importe total obtenido por la transmisión. Teniendo en cuenta que la renta se integró en la base imponible del año N+1 y que el porcentaje de deducción aplicable es del 6% sobre la renta integrada, en la declaración del Impuesto sobre Sociedades del ejercicio N+2 se aplicaría la deducción por reinversión por el siguiente importe:
Deducción reinversión beneficios extraordinarios año N+2 = 45.000 x 80% x 6% = 2.160 €.
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B) TRANSMISIÓN INCUMPLIENDO LOS PLAZOS DE MANTENIMIENTO
-La renta obtenida en tales supuestos tributará al tipo general de gravamen y se integrará en la base imponible del período impositivo en que se haya producido la transmisión, sin perjuicio de que pueda resultar de aplicación el criterio de imputación de operaciones a plazo.
- Sobre tales rentas podrá aplicarse la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en los términos y condiciones establecidos en el artículo 42 TRLIS, no existiendo ninguna particularidad en la aplicación de dicha deducción.
-Si el bien transmitido antes del plazo de mantenimiento exigido es un inmueble, además de la ya señalada tributación de la renta al tipo general del Impuesto, se producen las siguientes consecuencias:
.La SOCIMI deberá efectuar una regularización en la que junto con la cuota del período impositivo en el que se produzca el incumplimiento, deberá ingresarse el importe resultante de aplicar el porcentaje del 12% o, tratándose de rentas parcialmente exentas (las procedentes del arrendamiento de viviendas), del 15%, a las rentas generadas por el inmueble que formaron parte de la base imponible de la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen fiscal especial, sin perjuicio de los intereses de demora que resulten procedentes. De esta forma se persigue que las rentas por el arrendamiento de dicho inmueble que se hubieran integrado en la base imponible de períodos impositivos anteriores, tributen al tipo general de gravamen en lugar de al tipo reducido por el que en su momento tributaron.
·La renta procedente del arrendamiento de dicho inmueble devengada en el período impositivo en el que se produce el incumplimiento, tributará al tipo general de gravamen.
·La renta correspondiente a los beneficios no distribuidos derivada del arrendamiento de ese inmueble en ejercicios anteriores se integrará en la autoliquidación del período impositivo en el que se produce el incumplimiento y tributará al tipo general de gravamen.
No contempla la norma ninguna regularización similar respecto de los dividendos que se hayan podido percibir de participaciones afectas al cumplimiento del objeto social principal que sean transmitidas antes del plazo de los tres años desde su adquisición o desde el inicio del período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial. Cuando dichas acciones otorguen una participación igual o superior al 5% la regularización no tendría ningún sentido ya que tanto con la aplicación del régimen general como del especial de las SOCIMI, dichos dividendos no tributarían en el perceptor de los mismos al anularse completamente la tributación mediante la aplicación de la correspondiente deducción en cuota [art. 30.2 TRLIS en el régimen general o deducción del 18% (19%, según modificación prevista) en el régimen especial.
Sin embargo, cuando la participación sea inferior al 5%, los dividendos se habrán beneficiado de una deducción por doble imposición que anula completamente su tributación cuando, de aplicar el régimen general, únicamente se habría anulado en un 50%.
3.10. PAGOS FRACCIONADOS
Las SOCIMI que apliquen el régimen fiscal especial están obligadas a realizar pagos fraccionados, no existiendo para estas entidades la posibilidad de optar por alguna de las dos modalidades de cálculo que contempla el artículo 45 TRLIS ya que obligatoriamente deben utilizar la modalidad que utiliza como base para calcular el pago fraccionado la cuota íntegra del último período impositivo cuyo plazo de declaración estuviese vencido.
3.11. NO RETENCIÓN EN LA DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.8 de la Ley 11/2009, los dividendos distribuidos por las SOCIMI o entidades que apliquen el régimen especial no estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que perciba los dividendos.
Dado que la norma no distingue, entiendo que resulta aplicable tanto a los dividendos procedentes de rentas gravadas al tipo reducido, como de las que se hayan podido gravar al tipo general, en este último caso, con independencia del porcentaje de participación que pudiera tener el socio que sea sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o del IRNR con establecimiento permanente.
3.12. INDIVIDUALIZACIÓN DE RENTAS
Las especialidades que presenta la tributación de las SOCIMI, tanto en cuanto al tipo impositivo que resulta aplicable a cada una de las rentas obtenidas, como en cuanto al devengo de las mismas, exige una perfecta delimitación de todas ellas.
Al analizar el régimen sustantivo de las SOCIMI indiqué que una de las obligaciones impuestas a estas entidades para poder acogerse al régimen fiscal especial es que la actividad de promoción inmobiliaria y la de arrendamiento han de ser objeto de contabilización separada para cada inmueble promovido o adquirido, con el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finca registral en que éste se divida. Asimismo se exige que las operaciones procedentes, en su caso, de otras actividades, entre las que puede incluirse la toma de participación en otras entidades para dar cumplimiento a su objeto social principal, deben ser igualmente contabilizadas de forma separada al objeto de determinar la renta derivada de las mismas. Entiendo que al objeto de aplicar correctamente el régimen especial, cada renta contable debe ser minorada en el gasto que por el concepto de impuesto sobre beneficios le corresponda individualmente y ello en la medida en que resulta necesario poder determinar, respecto de cada renta fiscal, qué beneficio contable le corresponde y qué parte de éste ha sido objeto de distribución.
Para cuantificar la renta correspondiente a cada inmueble o participación y determinar con claridad el régimen que le resultará aplicable, el artículo 9.9 de la Ley 11/2009 prevé que el ingreso íntegro obtenido se minorará en el importe de los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
Si bien los gastos directamente relacionados con la obtención del ingreso no presentarán normalmente mayores problemas para su delimitación, no podemos decir lo mismo respecto de la parte de gastos generales que le han de ser imputados. En este sentido, la norma se limita a señalar que se imputarán los que le correspondan proporcionalmente, pero no establece criterio alguno para el reparto proporcional. Si bien el importe del ingreso obtenido por cada inmueble o participación respecto del total de los obtenidos por la entidad puede ser un criterio válido para fijar la proporción que les corresponde de determinados gastos generales, no podemos olvidar que pueden existir otros muchos que pueden ajustarse de manera más acertada a un adecuado reparto proporcional, como, por ejemplo, el valor del inmueble o de la participación, la superficie del inmueble, su antigüedad, las horas destinadas por los empleados a la gestión del arrendamiento, etc.
En todo caso, la información detallada sobre los cálculos efectuados para determinar el resultado de la distribución de los gastos entre las distintas fuentes de renta deberá ser facilitada a la Administración tributaria si ésta la requiriese.
4. RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LOS SOCIOS
El complejo régimen fiscal especial previsto para las SOCIMI y SUBSOCIMI, viene acompañado por un no menos complejo, en determinados aspectos, régimen fiscal especial de los socios de tales entidades.
Para su estudio voy a distinguir entre el régimen aplicable a los socios en función del impuesto personal directo al que estén sometidos, si bien con carácter previo me voy a referir a los supuestos que determinan la aplicación del régimen fiscal especial de los socios.
4.1. APLICACIÓN DEL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
La aplicación del régimen fiscal especial por los socios no es optativo sino que es consecuencia necesaria de la previa aplicación del régimen fiscal especial por parte de la entidad.
Por tanto, la opción por una SOCIMI o entidad similar por la aplicación del régimen fiscal especial determina necesariamente la aplicación en los socios del régimen especial previsto para éstos.
Cuando la opción por parte de la SOCIMI se ejercita a partir de un período impositivo en el que se cumplen los requisitos exigidos, no se plantean problemas en cuanto a la aplicación del régimen especial en los socios que lo aplicarán también a partir de dicho período impositivo.
Sin embargo, cuando analizamos el régimen especial de las SOCIMI vimos que la Disposición Transitoria primera de la Ley 11/2009 contempla la posibilidad de que se ejercite la opción por el régimen especial a partir de un período impositivo en que no se cumplen los requisitos exigidos, si bien la aplicación efectiva del régimen especial en tales supuestos queda condicionada a que en el plazo de dos años desde la fecha de la opción se cumplan tales requisitos. Cuando la opción por la SOCIMI o SUBSOCIMI se ha ejercido en estas condiciones, la propia Disposición Transitoria establece unas normas especiales para la aplicación del régimen fiscal especial de los socios:
-Tratándose de socios que sean contribuyentes del IRPF o del IRNR sin establecimiento permanente, el régimen fiscal especial de los socios resultará de aplicación si la sociedad cumple los requisitos exigidos en la Ley 11/2009 en el momento en que el contribuyente presente la autoliquidación por dichos impuestos. Si dichos requisitos se cumplieran con posterioridad a la presentación de la autoliquidación y antes de la finalización del plazo de dos años otorgado para su cumplimiento, el contribuyente podrá solicitar la rectificación de la misma al objeto de poder aplicarse el citado régimen fiscal.
-Por el contrario, tratándose de socios que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente, aplicarán el régimen fiscal especial de los socios aun cuando la sociedad no cumpla los requisitos exigidos en el momento en que el sujeto pasivo o contribuyente presente la autoliquidación por dichos impuestos. Si dichos requisitos no se cumplieran en el plazo de dos años, el sujeto pasivo o contribuyente, según establece la DT 1ª, podrá solicitar la rectificación de la misma al objeto de poder aplicarse el régimen fiscal general que corresponda. Quizá hubiese sido más oportuno que la norma, en lugar de utilizar el término "podrá", hubiera utilizado el de "deberá" ya que no parece que la presentación de la correspondiente rectificación constituya una facultad del sujeto pasivo o contribuyente.
4.2.IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
Cuando el socio de la SOCIMI o entidad similar es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, se establecen reglas especiales tanto respecto de la tributación de los dividendos que pudieran percibir, como de las rentas que pudieran obtener como consecuencia de la transmisión de su participación.
En los términos y con las condiciones que a continuación se analizarán, entiendo que este mismo régimen especial resulta aplicable a aquellas SOCIMI que participen en otras SOCIMI o SUBSOCIMI que hayan aplicado el régimen fiscal especial.
A) TRIBUTACIÓN DE LOS DIVIDENDOS
Las particularidades que presenta la tributación de dividendos percibidos de SOCIMI o SUBSOCIMI resultan aplicables exclusivamente cuando los dividendos sean distribuidos con cargo a beneficios o Reservas de ejercicios en los que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, y dentro de estos últimos, únicamente cuando los dividendos sean distribuidos con cargo a beneficios procedentes de rentas sujetas al tipo reducido de gravamen. Además y salvo las excepciones contempladas en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009, se exige que en el ejercicio en que se produzca la distribución de los dividendos, la SOCIMI o SUBSOCIMI haya aplicado el régimen especial.
Por tanto y con carácter previo al análisis de las normas especiales de tributación de los dividendos percibidos por los socios que sean sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, debemos señalar que cuando los dividendos distribuidos por una SOCIMI o SUBSOCIMI correspondan a beneficios o Reservas de ejercicios en los que no tributó por el régimen fiscal especial, o procediendo de ejercicios en los que sí tributó en el régimen fiscal especial se corresponden con rentas que han sido gravadas al tipo general de gravamen o habiendo sido gravadas al tipo reducido su distribución se acuerda en un período impositivo en que la SOCIMI no aplica el régimen especial (salvo en los supuestos previstos en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009), tales dividendos aplicarán el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. No obstante en tales supuestos, cuando el socio que percibe los dividendos es a su vez una SOCIMI que tributa por el régimen fiscal especial, se plantea la duda de si la deducción a aplicar se calcula aplicando el tipo general de gravamen o el tipo medio de gravamen que resulte del cociente entre la cuota íntegra total y la base imponible total.
Tratándose de dividendos que procedan de ejercicios en los que la entidad pagadora aplicó el régimen fiscal especial, y siempre que esos dividendos se correspondan con rentas gravadas al tipo reducido y sean distribuidos en períodos impositivos en los que la SOCIMI ha aplicado el régimen fiscal especial [salvo en los supuestos previstos en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009], se establecen las siguientes reglas de tributación:
-El perceptor de los dividendos integrará en su base imponible el resultado de multiplicar por 100/82 (100/81, según modificación prevista) el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos.
-No resultará aplicable la deducción por doble imposición de dividendos regulada en el artículo 30 TRLIS.
-Sobre la cuota íntegra se aplicará una deducción del 18% (19%, según modificación prevista), o tipo de gravamen del sujeto pasivo si fuese inferior, de la renta integrada en la base imponible. Por tanto, la base de la deducción no es el importe del dividendo percibido, sino la renta integrada en la base imponible, es decir el resultado de multiplicar por 100/82 (100/81, según modificación prevista) el importe del dividendo percibido. De esta forma se pretende que la tributación conjunta efectiva de la renta obtenida por la SOCIMI o entidad similar, tanto en ésta como en el socio, se corresponda con el tipo impositivo aplicable a este último (con carácter general, el 30%).
Ello supone que el dividendo percibido por los sujetos pasivos del IS tributa a un tipo efectivo del 14,64% si el tipo de gravamen es del 30%, o al tipo efectivo del 8,54% si el tipo de gravamen es del 25% (estos tipos efectivos de tributación pasarán a ser del 13,60% y 7,40%, respectivamente, cuando entre en vigor el nuevo porcentaje de deducción del 19%). Como consecuencia, cuando el porcentaje de participación en la SOCIMI es igual o superior al 5%, la aplicación del régimen especial resulta más perjudicial que la aplicación de la deducción por doble imposición de dividendos del régimen general prevista en el artículo 30.2 TRLIS, ya que ésta elimina por completo la doble imposición. Por el contrario, cuando el porcentaje de participación es inferior al 5%, supuesto que será el más frecuente teniendo en cuenta que se trata de entidades cuyas acciones cotizan en un mercado regulado, la aplicación del régimen especial es más beneficiosa pues el tipo efectivo de tributación es inferior que el que resultaría de aplicar la deducción por doble imposición de dividendos prevista en el artículo 30.1 TRLIS (15% si el tipo de gravamen es del 30%, ó 12,50% si el tipo de gravamen es del 25%).
A diferencia de la deducción por doble imposición de dividendos regulada en el artículo 30 TRLIS, no se contempla para la deducción del 18% (19%, según modificación prevista) que venimos comentando la posibilidad de que si en un ejercicio no puede aplicarse por insuficiencia de cuota íntegra, su importe pueda ser aplicado en períodos impositivos posteriores. Como consecuencia, o la deducción se aplica en el período impositivo en que se genera, o se pierde definitivamente la posibilidad de aplicarla, al no estar prevista su traslación a ejercicios futuros.
La deducción no será aplicable cuando se manifieste alguno de los casos establecidos en el apartado 4 del artículo 30 TRLIS ya que en tales supuestos realmente no se ha producido un supuesto de doble imposición.
No obstante, en el supuesto contemplado en la letra e) del citado precepto, es decir, cuando la distribución del dividendo no determine la integración de renta en la base imponible o cuando dicha distribución haya producido una pérdida por deterioro del valor de la participación, sí se permite la aplicación de la deducción si bien en tal caso la base de la deducción no será el importe de la renta integrada en la base imponible sino el importe del dividendo percibido, fijándose el porcentaje de deducción en el 18% (19%, según modificación prevista), independientemente del tipo de gravamen que resulte aplicable al perceptor.
Lo indicado resulta de una interpretación literal de lo establecido en el párrafo 4º del artículo 10.1.a) de la Ley 11/2009. Sin embargo, siendo poco afortunada la redacción de la norma, el hecho de que a continuación disponga que, “A efectos de la prueba a que se refiere dicho apartado, cuando la adquisición de la participación se haya realizado a una entidad, se entenderá también como deducción por doble imposición interna de plusvalías la establecida en la letra a) del apartado 2 de este mismo artículo”, lleva a pensar que lo que realmente se está permitiendo es la aplicación de la deducción en los supuestos de exclusión de aplicación de lo dispuesto en el artículo 30.4.e) TRLIS. Así entendido, la deducción que venimos analizando no resultaría aplicable cuando la distribución del dividendo no determine la integración de renta en la base imponible o cuando dicha distribución haya producido una pérdida por deterioro del valor de la participación, salvo que:
1.º El sujeto pasivo pruebe que un importe equivalente a la pérdida por deterioro del valor de la participación se ha integrado en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades tributando a alguno de los tipos de gravamen previstos en los apartados 1, 2 y 7 del artículo 28 o en el artículo 114 TRLIS, en concepto de renta obtenida por las sucesivas entidades propietarias de la participación con ocasión de su transmisión, y que dicha renta no haya tenido derecho a la deducción por doble imposición interna de plusvalías o a la deducción establecida en la letra a) del apartado 2 del artículo 10 de la Ley 11/2009.
2.º El sujeto pasivo pruebe que un importe equivalente al deterioro del valor de la participación se ha integrado en la base imponible del IRPF, en concepto de renta obtenida por las sucesivas personas físicas propietarias de la participación, con ocasión de su transmisión.
Una cuestión no aclarada por la norma es qué sucede con la tributación de aquellos dividendos que, procediendo de rentas a las que se ha aplicado el tipo reducido de gravamen, posteriormente por incumplimiento por parte de la SOCIMI del plazo de mantenimiento exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 9.7 de la propia Ley, deben ser regularizadas por la SOCIMI de forma que quedan sometidas a tributación al tipo general de gravamen. Sería el caso, por ejemplo, de las rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble promovido por la propia SOCIMI que es transmitido antes del transcurso del plazo de siete años previsto en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 pero que hasta el momento de su transmisión ha generado rentas por arrendamiento que han sido objeto de distribución a los socios. Dichas rentas, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 11/2009, deben ser distribuidas a los socios en, al menos, el 90% dentro de los seis meses posteriores a la conclusión del ejercicio en que fueron obtenidas. Ello provocará que la SOCIMI venga tributando por ellas al tipo reducido y, en consecuencia, que el socio sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, cuando percibe tales dividendos, aplique el régimen fiscal especial. Sin embargo, la transmisión incumpliendo el plazo de mantenimiento va a provocar que la SOCIMI tenga que efectuar la regularización prevista respecto de tales rentas en el artículo 9.7 de la Ley 11/2009, que como ya he señalado viene a implicar que las mismas queden gravadas al tipo general de gravamen. Aun cuando lo razonable hubiera sido que en tales supuestos se hubiera previsto la correspondiente regularización en los socios de la SOCIMI, aplicando sobre tales dividendos el régimen general del Impuesto en lugar del especial, la ausencia de tal previsión expresa lleva a concluir que no procede dicha regularización y que, por tanto, tales dividendos mantendrán el régimen de tributación que les correspondió en el momento de su percepción. Quizás venga a reforzar esta interpretación el hecho de que a dichas rentas no se les aplique el tipo general de gravamen, sino que son objeto de una regularización que implica la aplicación sobre las mismas de un tipo adicional al inicialmente aplicado, y ello aun cuando la aplicación de dicho tipo adicional en la práctica venga a provocar su tributación al tipo general.
B) RENTAS OBTENIDAS EN LA TRANSMISIÓN DE LA PARTICIPACIÓN
Cuando se transmiten participaciones en una entidad, parte de la plusvalía que se puede obtener por dicha transmisión puede tener su origen en que el valor de dichas participaciones se ha acrecentado como consecuencia de la existencia de beneficios que no han sido objeto de distribución. Por este motivo, el artículo 30.5 TRLIS recoge la posibilidad de aplicar en tales supuestos una deducción por doble imposición cuya base está constituida por el incremento neto de los beneficios no distribuidos generados por la entidad participada durante el tiempo de tenencia de dicha participación, o por el importe de las rentas integradas en la base imponible si éste fuere menor.
Cuando las participaciones transmitidas por un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades corresponden a una entidad que ha optado por la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI, el artículo 10.2.a) de la Ley 11/2009 establece las reglas de tributación de las rentas derivadas de dichas transmisiones, así como la forma de eliminar, en su caso, la doble imposición que se puede poner de manifiesto, diferenciando a tal efecto entre la parte de la plusvalía que se corresponde con beneficios obtenidos por la SOCIMI procedentes de rentas que tributaron al tipo general de gravamen, de aquellos otros que se corresponden con rentas que tributaron al tipo reducido:
-Parte de la plusvalía que se corresponde con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas sujetas al tipo general de gravamen; se integrará en la base imponible aplicando las normas del régimen general y por dicha parte de la renta se podrá aplicar la deducción por doble imposición en los términos y con las condiciones establecidas en el artículo 30.5 TRLIS. Una vez más debemos plantearnos si cuando la entidad transmitente es a su vez una SOCIMI, la deducción se calcula aplicando el tipo general de gravamen o el tipo medio por el que efectivamente ha tributado la SOCIMI en ese período impositivo.
-Parte de plusvalía que se corresponda con los beneficios no distribuidos generados por la sociedad durante todo el tiempo de tenencia de la participación transmitida procedentes de rentas que hayan tributado al tipo reducido; se aplicarán las siguientes reglas especiales siempre y cuando la transmisión se produzca en un período impositivo en el que la SOCIMI haya aplicado el régimen fiscal especial:
.La renta a integrar en la base imponible será el resultado de multiplicar el importe de esos beneficios por 100/82 (100/81, según modificación prevista).
·Se podrá aplicar una deducción de la cuota íntegra del 18% (19%, según modificación prevista), o el tipo de gravamen del sujeto pasivo de ser inferior, del importe renta integrada en la base imponible conforme a lo indicado anteriormente.
La deducción también se aplicará en los supuestos de liquidación de sociedades, separación de socios, adquisición de acciones o participaciones propias para su amortización y disolución sin liquidación en las operaciones de fusión, escisión total o cesión global del Activo y Pasivo, respecto de las rentas computadas derivadas de dichas operaciones, en la parte que correspondan a los beneficios no distribuidos, incluso los que hubieran sido incorporados al capital.
También en este caso, cuando el porcentaje de participación en la SOCIMI es igual o superior al 5%, la aplicación del régimen especial resulta más perjudicial para el sujeto pasivo del IS ya que, de aplicar el régimen general, se eliminaría por completo la doble imposición por esa parte de la plusvalía, mientras que la aplicación del régimen especial supone la tributación de dicha plusvalía en los mismos porcentajes de tributación efectiva que los indicados para la distribución de dividendos. Por el contrario, cuando el porcentaje de participación en la SOCIMI es inferior al 5%, las ventajas que ofrece la aplicación del régimen especial se acrecientan respecto a la aplicación del régimen general, ya que mientras que en éste no está prevista la aplicación de deducción por doble imposición de dividendos en tales supuestos, por lo que la plusvalía obtenida tributa al tipo que resulte aplicable al sujeto pasivo (30% ó 25%), la aplicación del régimen especial comporta que dicha parte de la plusvalía tribute al tipo efectivo del 14,64% si el tipo de gravamen aplicable es del 30%, ó del 8,54% si el tipo de gravamen aplicable es del 25% (13,60% y 7,40%, respectivamente, cuando entre en vigor el nuevo porcentaje de participación del 19%).
. Si como consecuencia de la transmisión de la participación se obtuviera una pérdida, ésta no será deducible en el caso de que las participaciones se hubiesen adquirido a una persona o entidad vinculada en los términos establecidos en el artículo 16 TRLIS, hasta el importe de la renta exenta que obtuvo dicha persona o entidad en la transmisión de esa participación.
4.3. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Al igual que cuando el socio de la SOCIMI o SUBSOCIMI es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, cuando se trata de contribuyentes del IRPF se establecen reglas especiales tanto respecto de la tributación de los dividendos que pudieran percibir, como de las rentas que pudieran obtener como consecuencia de la transmisión de su participación.
A) TRIBUTACIÓN DE LOS DIVIDENDOS
Los dividendos que perciban los contribuyentes del IRPF con cargo a beneficios o Reservas de ejercicios en los que la SOCIMI o entidad similar haya aplicado el régimen especial, están exentos de tributación, y ello con independencia de que dichos dividendos se correspondan con rentas que han tributado al tipo reducido de las SOCIMI o al tipo general de gravamen. No obstante no se aplicará la citada exención cuando la distribución del dividendo se acuerde en un período impositivo en el que la SOCIMI haya aplicado un régimen distinto al especial de las SOCIMI, aplicando en tales casos las normas generales del IRPF.
Si los dividendos proceden de beneficios o Reservas en los que la SOCIMI o SUBSOCIMI tributó en un régimen distinto al especial de SOCIMI, se aplicarán las normas generales del IRPF.
B) RENTAS OBTENIDAS EN LA TRANSMISIÓN DE LA PARTICIPACIÓN
Cuando un contribuyente del IRPF transmita participaciones de una entidad que durante algún período de tenencia de dicha participación ha tributado por el régimen fiscal especial de las SOCIMI y siempre que dicha transmisión se produzca en un período impositivo en el que la SOCIMI ha aplicado el régimen fiscal especial, aplicará las siguientes reglas especiales:
-Determinará la ganancia o pérdida patrimonial conforme a lo dispuesto en el artículo 37.1.a) LIRPF para los supuestos de transmisión de valores admitidos a negociación en alguno de los mercados regulados de valores definidos en la Directiva 2004/39/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de abril de 2004, con las especialidades que a continuación se detallan.
-Si resultase una ganancia patrimonial, estará exenta con el límite de la diferencia positiva entre el resultado de multiplicar el 10% del valor de adquisición por el número de años de tenencia de la participación durante los que la entidad ha aplicado el régimen fiscal especial, y el importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el tiempo de tenencia de la participación transmitida. Como consecuencia, se declara exenta la ganancia patrimonial obtenida con el límite de una rentabilidad anual máxima del 10%, por encima de la cual quedará sometida a tributación.
No obstante, si la participación se hubiese adquirido a una entidad vinculada en los términos establecidos en el artículo 16 TRLIS, no estará exenta la ganancia patrimonial generada en la transmisión, hasta el importe de la pérdida que, en su caso, obtuvo dicha entidad en la transmisión de esa participación.
-Si resultase una pérdida patrimonial, sólo se computará la parte que exceda del importe de los dividendos exentos que se hayan percibido durante el año anterior a la transmisión de la participación.
4.4. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES
La tributación de los socios no residentes difiere según que éstos tengan o no establecimiento permanente en territorio español:
A) CONTRIBUYENTES IRNR CON ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
Tanto respecto de la tributación de los dividendos como de las rentas derivadas de la transmisión de la participación, aplicarán las reglas establecidas para los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades.
B) CONTRIBUYENTES IRNR SIN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE
Siempre que se trate de contribuyentes que residan en un país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, aplicarán las siguientes reglas especiales:
-Los dividendos que perciban con cargo a beneficios o Reservas de ejercicios en los que la SOCIMI o SUBSOCIMI haya aplicado el régimen especial, siempre que su distribución sea acordada en un período impositivo en el que la SOCIMI haya aplicado el régimen fiscal especial [salvo en los supuestos previstos en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009], están exentos de tributación, y ello con independencia de que dichos dividendos se correspondan con rentas que han tributado al tipo reducido de las SOCIMI o al tipo general de gravamen.
Por el contrario, si los dividendos proceden de beneficios o Reservas en los que la SOCIMI o SUBSOCIMI tributó en un régimen distinto al especial de SOCIMI, o tratándose de dividendos que proceden de beneficios o Reservas de ejercicios en los que la SOCIMI aplicó el régimen especial su distribución se acuerda en un ejercicio en el que la SOCIMI no aplica el régimen fiscal especial [salvo en los supuestos previstos en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009], se aplicarán las normas generales del IRNR.
-Rentas obtenidas en la transmisión de la participación en el capital de entidades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial; se declara exenta la ganancia patrimonial en los mismos términos que los previstos para los contribuyentes del IRPF (límite de rentabilidad anual máxima del 10% o el especial en el caso de adquisición a entidades vinculadas). El resto de la renta tributará conforme a las normas generales del IRNR.
5.OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN
Tal y como se viene reiterando, la complejidad del régimen fiscal especial requiere un control preciso sobre las distintas rentas obtenidas por la entidad y un adecuado seguimiento de los beneficios fiscales aplicados.
A tal efecto el artículo 11 de la Ley 11/2009 impone a las entidades acogidas a este régimen la obligación de hacer constar en la Memoria de las cuentas anuales determinada información, creando para ello en dicha Memoria un apartado con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009″ en el que se hará constar:
A tal efecto el artículo 11 de la Ley 11/2009 impone a las entidades acogidas a este régimen la obligación de hacer constar en la Memoria de las cuentas anuales determinada información, creando para ello en dicha Memoria un apartado con la denominación “Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009″ en el que se hará constar:
a) Beneficios aplicados a Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en la Ley 11/2009.
La mención deberá efectuarse mientras existan Reservas de tal tipo.
b) Beneficios aplicados a Reservas de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial, diferenciando la parte que procede de rentas gravadas al tipo general de gravamen, de rentas que estarían sujetas al tipo de gravamen reducido aplicable a las SOCIMI, así como la que procede de la transmisión de inmuebles y participaciones afectos a su objeto social principal, mencionando en cada ejercicio la cantidad reinvertida y la pendiente de reinvertir. Deberá identificarse de forma separada el ejercicio del que proceden dichos beneficios, el importe del beneficio total del ejercicio así como la base imponible, diferenciando en ese beneficio y base imponible la que procede de rentas parcialmente exentas y las sujetas al tipo general de gravamen.
La mención deberá efectuarse mientras existan Reservas de tal tipo.
c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial, diferenciando la parte que procede, en su caso, de rentas gravadas al tipo general de gravamen. Deberá identificarse el beneficio obtenido en el mismo así como la base imponible, diferenciando en ese beneficio y base imponible la que procede de rentas sujetas al tipo general de gravamen.
d) En caso de distribución de dividendos con cargo a Reservas, designación del ejercicio del que procede la Reserva aplicada de entre las dos a las que, por la clase de beneficios de los que procedan, se refieren las letras a) y b) anteriores, así como la base imponible asociada a esos dividendos.
e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d) anteriores.
f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento que producen rentas acogidas a este régimen especial y de las participaciones en el capital de entidades para el cumplimiento de su objeto social principal.
g) Identificación del Activo que computa dentro del 80% a que se refiere el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009.
h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial, que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su distribución o para compensar pérdidas. Deberá identificarse el ejercicio del que proceden dichas Reservas, el importe del beneficio total del ejercicio así como la base imponible y deducciones en la cuota íntegra del período impositivo correspondiente a ese ejercicio.
Además, si fueran requeridas por la Administración tributaria, deberán aportar la información detallada sobre los cálculos efectuados para determinar el resultado de la distribución de los gastos entre las distintas fuentes de renta.
La sociedad deberá facilitar a sus socios la información necesaria para que éstos puedan cumplir con el régimen fiscal especial previsto para los mismos, que deberá ser suministrada conjuntamente con el pago del dividendo. En caso de pérdida del régimen fiscal especial, este hecho deberá ser comunicado a los socios en el propio período impositivo en que se produzcan las circunstancias que determinan dicha pérdida.
6. RÉGIMEN SANCIONADOR POR INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN
Constituye infracción tributaria el incumplimiento, en relación con cada ejercicio, de las obligaciones de información impuestas a las SOCIMI o SUBSOCIMI que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial.
Las sanciones previstas en caso de incumplimiento son las siguientes:
a) Sanción pecuniaria de 1.500 euros por cada dato y 15.000 euros por conjunto de datos omitido, inexacto o falso, referidos a cada una de las obligaciones de información a que se refieren las letras a), b), c) y d) del epígrafe anterior.
A tal efecto constituye un dato cada una de las informaciones contenidas en las letras citadas y constituyen distintos conjuntos de datos las informaciones a que se refieren cada una de dichas letras.
b) Sanción pecuniaria de 3.000 euros por cada dato o conjunto de datos omitido, inexacto o falso para las informaciones a que se refieren las letras e), f), g) y h) del epígrafe anterior.
A tal efecto constituye un dato cada una de las informaciones contenidas en las letras citadas y constituyen distintos conjuntos de datos las informaciones a que se refieren cada una de dichas letras.
c) Sanción pecuniaria de 30.000 euros por el incumplimiento de la obligación de facilitar a la Administración tributaria, a requerimiento de ésta, la información detallada sobre los cálculos efectuados para determinar el resultado de la distribución de los gastos entre las distintas fuentes de renta.
d) Sanción pecuniaria de 15.000 euros por el incumplimiento de cada una de las obligaciones de información que deben facilitar a sus socios (información necesaria para que puedan cumplir con el régimen fiscal especial y comunicación de la pérdida del régimen fiscal especial). De la redacción de la norma parece deducirse que la sanción se impondrá por el incumplimiento de cada obligación respecto de cada socio.
7. RÉGIMEN FISCAL DE LA ENTRADA-SALIDA DEL RÉGIMEN ESPECIAL
Las peculiaridades que presenta la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI junto con la posibilidad de que entidades que venían tributando por un régimen distinto pasen a tributar por éste, o que las que vinieran tributando por el régimen especial dejen de hacerlo y pasen a tributar por otro distinto, han llevado al legislador a establecer reglas especiales de tributación en tales supuestos, pretendiendo resolver los problemas que la transición de uno a otro régimen puede generar.
7.1. RÉGIMEN FISCAL DE LA ENTRADA EN EL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
Cuando una entidad opte por la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI y con anterioridad estuviese tributando por otro régimen distinto, aplicará las siguientes reglas:
a) Las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación en el momento de aplicación de régimen fiscal especial de las SOCIMI, se compensarán con las rentas positivas obtenidas en los períodos impositivos posteriores en los términos establecidos en el artículo 25 TRLIS.
No se establece, por tanto, ninguna diferenciación, en cuanto a la compensación de bases imponibles negativas, en función de que las mismas se hayan generado en períodos impositivos en los que se ha aplicado el régimen fiscal especial o en aquellos otros en los que se ha aplicado cualquier régimen distinto.
b) Cuando en un período impositivo en que sea de aplicación el régimen fiscal especial se transmitan inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal, si dichos bienes se poseían por la entidad con anterioridad a la aplicación del régimen especial, la renta derivada de dicha transmisión se entenderá generada de forma lineal, salvo prueba en contrario, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido.
La parte de dicha renta imputable a períodos impositivos en los que no se aplicó el régimen fiscal especial de las SOCIMI se gravará aplicando el tipo de gravamen y el régimen tributario que se hubiera aplicado en dichos períodos impositivos.
Respecto a la parte de dicha renta que, conforme al criterio antes indicado, resulte imputable a los períodos impositivos en que ha resultado de aplicación el régimen fiscal especial de las SOCIMI, siempre que la transmisión se haya producido una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 (o, en su caso, en la DT 2ª), se gravará aplicando el régimen especial y el tipo de gravamen reducido previsto para las SOCIMI. Si la transmisión se efectuara con anterioridad al plazo de mantenimiento exigido, la renta se gravará al tipo general de gravamen, sin perjuicio de efectuar la regularización prevista en el artículo 9.7 de la Ley 11/2009.
c) Las deducciones en la cuota íntegra que estuviesen pendientes de aplicar en el primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de las SOCIMI, se deducirán en los términos previstos en el Título VI TRLIS.
Entiendo que a tal efecto, y aun cuando la remisión de la norma es exclusivamente al Título VI TRLIS, deberá tenerse en cuenta el régimen transitorio previsto para las deducciones por doble imposición en la DT 20ª TRLIS y para las deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades en la DT 21ª TRLIS.
No obstante, respecto de las deducciones para evitar la doble imposición que estuviesen pendientes de aplicar al comienzo del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de las SOCIMI, la norma no aclara si el importe de la deducción se calcula teniendo en cuenta el tipo de gravamen aplicable en el período impositivo en que se generó el derecho a la aplicación de la deducción o el vigente en el período impositivo en que se aplique de manera efectiva. Si bien se podría admitir que cualquier interpretación puede encontrar suficiente argumentación, me inclino por considerar que procede aplicar el tipo de gravamen vigente en el período impositivo en que se aplique la deducción, a cuyo efecto y en el supuesto de que en dicho período impositivo se hubieran integrado tantos rentas sometidas al tipo reducido como al tipo general de gravamen, procedería aplicar el tipo medio de gravamen.
7.2. RÉGIMEN FISCAL DE LA SALIDA DEL RÉGIMEN ESPECIAL
A) RÉGIMEN DE LA SOCIMI
Cuando una entidad que venía tributando por el régimen fiscal especial de las SOCIMI pase a tributar por otro régimen distinto, aplicará las siguientes reglas:
a) Las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación procedentes de períodos impositivos en los que fue de aplicación el régimen fiscal especial, se compensarán con las rentas positivas obtenidas en los períodos impositivos en que la sociedad pase a tributar por otro régimen distinto, en los términos establecidos en el artículo 25 TRLIS.
b) El hecho de que las rentas a las que resulta aplicable el tipo reducido tributen de manera efectiva en el período impositivo en que se adopte el acuerdo de distribución de los beneficios vinculados a las mismas y en proporción al beneficio repartido, determina que cuando deje de aplicarse el régimen especial, pueden existir rentas que no se han integrado en la base imponible al no haber sido objeto de distribución. Respecto de estas últimas la norma contempla dos posibilidades:
-Los beneficios procedentes de las rentas gravadas al tipo reducido no son distribuidos a los accionistas dentro de los seis meses siguientes a la conclusión del último período impositivo en que resulte aplicable el régimen fiscal especial de las SOCIMI; se integrarán en la base imponible del primer período impositivo en el que la sociedad pase a tributar por otro régimen fiscal distinto, siéndoles aplicables el tipo de gravamen y régimen tributario que corresponda a dicho régimen fiscal.
-Los beneficios procedentes de las rentas gravadas al tipo reducido son distribuidos a los accionistas dentro de los seis meses siguientes a la conclusión del último período impositivo en que resulte aplicable el régimen fiscal especial de las SOCIMI; tanto a la renta obtenida por la SOCIMI como a la obtenida por los socios como consecuencia de la distribución del dividendo, les resultará aplicable el régimen fiscal especial.
Constituye esta una de las excepciones a la norma general que establece que no resulta aplicable el régimen fiscal de los socios a los dividendos distribuidos por una SOCIMI en un período impositivo en que no aplica el régimen fiscal especial.
La aplicación de esta regla adquiere especial importancia respecto de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal, efectuada una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009. Como ya se ha expuesto, los beneficios procedentes de tales rentas deben ser distribuidos obligatoriamente, al menos, en un 50% dentro de los seis meses posteriores al cierre del ejercicio en que se obtengan, provocando dicha distribución la tributación del 50% de la renta en el período impositivo en que se acuerde el reparto del dividendo. El 50% restante de los beneficios procedentes de tales rentas deberán reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal, en el plazo de tres años desde la transmisión y si dentro del indicado plazo no fueran reinvertidos, deberán ser obligatoriamente distribuidos junto con los beneficios obtenidos en el ejercicio en que venza dicho plazo (es decir, en el ejercicio siguiente a aquel en que venza el plazo para efectuar la reinversión).
Si en el momento en que se deja de aplicar el régimen fiscal especial y se pasa a tributar por otro régimen distinto, el 50% de la renta obtenida por la transmisión del inmueble o de la participación no se integró en la base imponible, bien porque fue objeto de reinversión o bien porque aún no ha transcurrido el plazo de tres años de que dispone la entidad para efectuar la reinversión, deberá integrarse en la base imponible del primer período impositivo en que pase a tributar por el otro régimen. Dicha renta, en principio, tributará al tipo de gravamen y conforme al régimen tributario que corresponda al nuevo régimen por el que pase a tributar la entidad, salvo que los beneficios correspondientes a ese 50% de la renta sean distribuidos dentro de los seis meses siguientes a la conclusión del último período impositivo en que resultó aplicable el régimen especial, en cuyo caso tanto la SOCIMI o SUBSOCIMI, como los socios de la misma, aplicarán el régimen fiscal especial previsto en la Ley 11/2009.
En definitiva se puede concluir señalando que la que se puede denominar exención por reinversión del 50% de las rentas obtenidas por la transmisión de inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal, efectuada una vez transcurrido el plazo de permanencia exigido, se pierde en el momento en que la sociedad deje de tributar por el régimen fiscal especial y pase a tributar por otro régimen distinto. En dicho momento la sociedad deberá tributar por ese 50% de la renta obtenida, aplicando el régimen fiscal especial si los beneficios procedentes de las mismas son objeto de distribución dentro de los seis meses posteriores al cierre del último ejercicio en que se aplique el régimen fiscal especial o, en caso contrario, tributando conforme al régimen por el que pase a tributar tras dejar de
aplicar el especial de las SOCIMI.
Por otra parte, los beneficios obtenidos en el último ejercicio en que sea de aplicación el régimen fiscal especial de las SOCIMI que no se correspondan con rentas sujetas al tipo general de gravamen, deberán distribuirse obligatoriamente en los términos establecidos en el artículo 6 de la Ley 11/2009, siendo aplicable el régimen fiscal especial establecido en la propia Ley tanto para la entidad como para los socios. Nuevamente nos encontramos ante una de las excepciones a la norma general que establece que no resulta aplicable el régimen fiscal de los socios a los dividendos distribuidos por una SOCIMI en un período impositivo en que no aplica el régimen fiscal especial. Si los beneficios no fueran distribuidos en la forma exigida por el artículo 6 de la Ley 11/2009, se aplicará el régimen fiscal general en el período impositivo correspondiente a dicho ejercicio. La previsión de la norma en este punto resulta innecesaria por cuanto dicha consecuencia ya está contemplada en el artículo 13.c) de la Ley 11/2009 al regular la pérdida del régimen fiscal especial.
Si en el primer período impositivo en el que la sociedad deje de tributar por el régimen fiscal especial de las SOCIMI adquiere la condición de dependiente de un grupo que tributa en régimen de consolidación fiscal, no serán objeto de eliminación los dividendos que la SOCIMI haya podido distribuir a otras entidades del grupo en aplicación de lo dispuesto en los párrafos anteriores, y ello en la medida en que, como se ha señalado, tanto a las rentas de las que proceden tales dividendos como a éstos les resulta aplicable el régimen fiscal especial.
c) La renta derivada de la transmisión de inmuebles o participaciones que estuvieron afectos al objeto social principal de la SOCIMI, poseídos al inicio del período impositivo en que la sociedad pase a tributar por otro régimen fiscal distinto y realizada en períodos en que es de aplicación ese otro régimen, se entenderá generada de forma lineal, salvo prueba en contrario, durante todo el tiempo de tenencia del inmueble transmitido. La parte de dicha renta imputable a los períodos impositivos en los que a la sociedad le fue de aplicación el régimen fiscal especial de las SOCIMI, se gravará aplicando dicho régimen especial a condición de que se distribuya en forma de dividendos la totalidad del beneficio imputable a esa renta en el plazo de los seis meses posteriores a la conclusión del ejercicio en que se produzca la transmisión. Respecto de tales dividendos, los socios aplicarán el régimen fiscal especial previsto para los socios de las SOCIMI en el artículo 10 de la Ley 11/2009. Una vez más se excepciona la norma general que establece que no resulta aplicable el régimen fiscal de los socios a los dividendos distribuidos por una SOCIMI en un período impositivo en que no aplica el régimen fiscal especial
d) Las deducciones en la cuota íntegra generadas en períodos impositivos en los que resultó aplicable el régimen fiscal especial de las SOCIMI que estuviesen pendientes de aplicar en el primer período impositivo en que se pase a tributar por otro régimen distinto, se deducirán en los términos previstos en el Título VI TRLIS.
También en este caso es necesario reiterar que aun cuando la remisión de la norma es exclusivamente al Título VI TRLIS, deberá tenerse en cuenta el régimen transitorio previsto para las deducciones por doble imposición en la DT 20ª TRLIS y para las deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades en la DT 21ª TRLIS.
e) Junto a las reglas especiales previstas en el artículo 12.2 de la Ley 11/2009 en el supuesto de salida de una SOCIMI o SUBSOCIMI del régimen especial, hay que referirse a la contemplada en el último párrafo del artículo 9.7 de la propia Ley 11/2009 según el cual, cuando una entidad que venía tributando por el régimen fiscal especial, cualquiera que fuese su causa, pase a tributar por otro régimen distinto en el Impuesto sobre Sociedades antes de que se cumpla el plazo de mantenimiento exigido en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 para los inmuebles afectos al objeto social principal, deberá efectuar la misma regularización que se prevé para el caso de que se transmitan los inmuebles antes del plazo de permanencia exigido. A tal efecto debe entenderse que el incumplimiento se produce en el último período impositivo en que se aplica el régimen fiscal especial, por lo que la regularización deberá efectuarse en dicho período impositivo.
Por tanto, cuando una SOCIMI o SUBSOCIMI pase a tributar por otro régimen distinto y tuviera inmuebles afectos al objeto social principal que no hubieran cumplido aún los plazos de mantenimiento exigidos en el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 se producirán las siguientes consecuencias:
-La SOCIMI deberá efectuar una regularización en la que junto con la cuota del último período impositivo en el que resulte aplicable el régimen especial, deberá ingresarse el importe resultante de aplicar el porcentaje del 12% o, tratándose de rentas parcialmente exentas (las procedentes del arrendamiento de viviendas), del 15%, a las rentas generadas por los inmuebles que formaron parte de la base imponible de la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen fiscal especial, sin perjuicio de los intereses de demora que resulten procedentes.
-La renta procedente del arrendamiento de dichos inmuebles devengada en el último período impositivo en el que se aplica el régimen fiscal especial, tributará al tipo general de gravamen.
-La renta correspondiente a los beneficios no distribuidos derivada del arrendamiento de esos inmuebles en ejercicios anteriores, se integrará en la autoliquidación del último período impositivo en el que se aplica el régimen fiscal especial y tributará al tipo general de gravamen.
De esta forma, la totalidad de las rentas obtenidas por la SOCIMI por el arrendamiento de esos inmuebles tributarán al tipo general de gravamen (tanto las que ya se integraron en la base imponible al ser distribuidas, como las que no se integraron por no ser objeto de distribución, como las obtenidas en el último período impositivo en que resulta aplicable el régimen especial).
B) RÉGIMEN DE LOS SOCIOS DE LA SOCIMI
Cuando una SOCIMI o SUBSOCIMI deja de tributar por el régimen fiscal especial, las consecuencias que se producen en los socios de la entidad son las siguientes:
La renta generada en la transmisión de participaciones del capital de la SOCIMI o SUBSOCIMI, realizada en períodos impositivos en los que no sea de aplicación a la misma el régimen fiscal especial, estará sujeta al régimen fiscal general del Impuesto que corresponda según la naturaleza del socio.
Como consecuencia y a diferencia de las reglas establecidas para las SOCIMI, en los socios no se prevé una distribución lineal (o la que pueda probarse) de la renta en función de los períodos impositivos en que ha tributado por el régimen especial dentro de los que la renta se ha generado. Así por ejemplo, una persona física que transmitiera su participación en una SOCIMI después de dejar de aplicar ésta el régimen fiscal especial perdería la exención de la ganancia patrimonial prevista para el caso de que hubiera sido de aplicación el régimen especial (exención con el límite de una rentabilidad máxima anual del 10%). Asimismo, si la transmisión realizada provocara la obtención de una pérdida patrimonial, ésta se computaría en su totalidad sin que se limite el importe de la misma en función de los dividendos percibidos con anterioridad que se hubieran declarado exentos.
De la misma forma, los dividendos distribuidos con cargo a Reservas cualquiera que sea el ejercicio del que procedan, tributarán conforme al régimen fiscal general del Impuesto que corresponda según la naturaleza del socio, excepto que sea de aplicación alguna de las reglas especiales anteriormente analizadas a la tributación de tales dividendos.
Como conclusión se puede señalar que la pérdida o abandono del régimen fiscal especial por parte de una SOCIMI o entidad similar, supone para los socios la imposibilidad de aplicar el régimen fiscal especial previsto para los mismos en el artículo 10 de la Ley 11/2009 en los períodos impositivos en los que la SOCIMI o entidad similar aplica un régimen distinto, y ello tanto respecto de los dividendos que procedan de beneficios en los que se aplicó el régimen especial, como respecto de la parte de la renta obtenida por la transmisión de su participación en tales entidades que se corresponda con beneficios obtenidos en períodos impositivos en los que se aplicó el régimen especial. No obstante se mantiene la tributación por el régimen fiscal especial de los socios respecto de los dividendos que distribuyan las SOCIMI en aplicación de las reglas contempladas en las letras b) y c) del propio artículo 12.2 de la Ley 11/2009.
7.3. RÉGIMEN ESPECIAL DE FUSIONES, ESCISIONES, APORTACIONES DE ACTIVOS Y CANJES DE VALORES
Resultando más que previsible que la creación de nuevas entidades o la adaptación de las ya existentes para poder acogerse al régimen fiscal especial de las SOCIMI se produzca mediante operaciones de reestructuración empresarial, el artículo 12.3 de la Ley 11/2009 garantiza que las operaciones de fusión, escisión, aportación de activos y canje de valores que se acojan al régimen fiscal especial establecido en el Capítulo VIII del Título VII TRLIS, se entenderán efectuadas con un motivo económico válido cuando se realicen con dicha finalidad, dando cobertura legal y la necesaria seguridad jurídica a la realización de tales operaciones.
8. PÉRDIDA DEL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
Las causas que determinan la pérdida del régimen fiscal especial vienen contempladas en el artículo 13 de la Ley 11/2009. Vistas las mismas y las importantes consecuencias que de ellas se derivan, no sólo para la entidad, sino de manera muy especial para sus socios, no se puede afirmar que la situación de éstos quede salvaguardada con la suficiente seguridad jurídica.
Con la excepción que a continuación se expondrá, la concurrencia de alguna de las circunstancias que provocan la pérdida del régimen fiscal especial comportará que éste deje de aplicarse en el mismo período impositivo en que se manifieste la circunstancia.
Por otra parte, el artículo 13 de la Ley 11/2009 establece que cuando se pierda el régimen fiscal especial se pasará a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Sin embargo, entiendo que dicha afirmación no puede ser tomada en sentido literal, de forma que se excluya la posibilidad de aplicar cualquiera de los regímenes especiales previstos en el TRLIS y ello por varias razones:
-En primer lugar porque junto a las causas que tienen su origen en el incumplimiento de los requisitos exigidos para la aplicación del régimen especial, se incluye también como causa de la pérdida del régimen la renuncia al mismo, por lo que difícilmente puede existir una causa distinta de las contempladas en el artículo 13 que provoque que una entidad deje de tributar por el régimen fiscal especial.
-Dicha afirmación categórica entra en abierta contradicción con lo previsto en el artículo 12.2 de la propia Ley al regular las reglas particulares de salida del régimen especial, al contemplar de manera expresa que la entidad puede pasar a tributar por otro régimen distinto (no necesariamente el general del Impuesto).
-El propio artículo 12.2 de la Ley 11/2009 en el último párrafo de la letra b) contempla de manera expresa un supuesto en que una entidad que deja de tributar por el régimen fiscal especial de las SOCIMI, pasa a tributar por uno de los regímenes especiales del TRLIS, concretamente el de consolidación fiscal.
Por tanto, se puede concluir señalando que cuando se produzca la renuncia al régimen especial de las SOCIMI, ello no impedirá a la entidad acogerse a cualquiera de los regímenes especiales previstos en el TRLIS, lógicamente siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos para ello. Cuando la pérdida del régimen fiscal especial de las SOCIMI tenga su causa en el incumplimiento de los requisitos exigidos, difícilmente se podrá cumplir en ese mismo período impositivo los requisitos previstos para la aplicación de determinados regímenes especiales de los regulados en el TRLIS, pero entiendo que ello no impedirá la aplicación de aquellos otros respecto de los que sí se cumplan en ese mismo período impositivo los requisitos exigidos, como por ejemplo el régimen de empresas de reducida dimensión, el de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, el de fusiones, escisiones, etc. o el de determinados contratos de arrendamiento financiero.
Las causas que determinan la pérdida del régimen fiscal especial son las siguientes:
a) La exclusión de negociación en mercados regulados.
b) Incumplimiento sustancial de las obligaciones de información a que se refiere el artículo 11 de la Ley 11/2009, excepto que en la Memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.
c)La falta de acuerdo de distribución y pago, total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos a los que se refiere el artículo 6 de la Ley 11/2009. En este caso, la pérdida del régimen fiscal especial no surte efectos en el período impositivo en que se produzca el incumplimiento sino en el período impositivo correspondiente al ejercicio de cuyos beneficios procedan tales dividendos. Así por ejemplo, si una SOCIMI que en el ejercicio 2010 ha obtenido unas beneficios por arrendamiento de inmuebles por importe de 200.000 euros, no acuerda la distribución de, al menos, el 90% de tales beneficios dentro de los seis meses posteriores a la conclusión del ejercicio 2010, aun cuando el incumplimiento de distribución se produce en el ejercicio 2011, la sociedad dejará de aplicar el régimen especial en el ejercicio 2010.
d)La renuncia a la aplicación del régimen fiscal especial.
e) El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos establecidos en la Ley 11/2009 para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se reponga la causa de incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009 no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.
La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del régimen fiscal especial, mientras no hayan transcurrido, al menos, cinco años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.
9.CONCLUSIONES
1. Con la Ley 11/2009 se introduce en nuestro ordenamiento jurídico la figura de los REITS bajo la denominación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).
2. Tales entidades, que surgen fundamentalmente con el objeto de potenciar el mercado del alquiler en España y de incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles facilitando un nuevo canal de inversión a los pequeños inversores, quedan sometidas a un régimen sustantivo propio cuyos aspectos esenciales son los siguientes:
2. Tales entidades, que surgen fundamentalmente con el objeto de potenciar el mercado del alquiler en España y de incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles facilitando un nuevo canal de inversión a los pequeños inversores, quedan sometidas a un régimen sustantivo propio cuyos aspectos esenciales son los siguientes:
-Su objeto social principal ha de ser la inversión en inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o de forma indirecta participando en otras entidades que tengan la misma finalidad.
-Se exige que su Activo esté constituido, al menos, en un 80% por bienes inmuebles o participaciones que sirvan para dar cumplimiento a su objeto social principal, debiendo mantenerse tales bienes o participaciones durante un período mínimo en el patrimonio de la entidad. Tratándose de bienes inmuebles se exige que la inversión esté diversificada en al menos tres inmuebles sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40% del Activo de la entidad en el momento de la adquisición.
-El 80% de las rentas obtenidas en cada período impositivo debe proceder del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal, sin que para el cálculo de dicho porcentaje se computen las rentas derivadas de la transmisión de tales bienes o participaciones siempre que la misma se produzca una vez transcurrido el plazo de mantenimiento exigido.
-Sus acciones han de estar admitidas a negociación en un mercado regulado.
-El capital social mínimo es de 15 millones de euros.
-Cuando la entidad opte por la aplicación del régimen fiscal especial queda obligada a distribuir los beneficios que procedan de rentas gravadas al tipo reducido en los porcentajes fijados en el artículo 6 de la Ley 11/2009, garantizando de esta forma una rentabilidad mínima a los inversores.
-Su capacidad de endeudamiento queda limitada al 70% del valor del Activo.
3. Se incentiva la creación de estas entidades ofreciéndoles la posibilidad de tributar por un régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades que, lejos de aprovechar los modelos existentes en el Derecho comparado, caracterizados por su simplicidad y efectividad, se configura como un régimen excesivamente complejo que plantea numerosos interrogantes en su aplicación y que comporta una carga fiscal indirecta considerable por las obligaciones de información y de contabilización que lleva implícitas.
Como principales características del régimen fiscal especial que resulta aplicable a las SOCIMI se pueden señalar las siguientes:
-Podrán optar por su aplicación tanto las SOCIMI como aquellas entidades que sin tener sus acciones admitidas a negociación en un mercado regulado y sin alcanzar la cifra de capital social mínimo exigido a las SOCIMI, cumplan los restantes requisitos exigidos a éstas y aquellos otros que de forma particular se les imponen.
-Se declaran exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50% del Activo de la sociedad esté formado por viviendas.
-Excepto para determinadas rentas que son gravadas al tipo general, estas entidades aplicarán sobre la base imponible un tipo reducido del 18% (19%, según modificación prevista). No obstante, en el momento de elaboración de esta Monografía y en línea con la modificación de la tributación de determinadas rentas de la base imponible del ahorro en el IRPF, se está contemplando la posibilidad de que se eleve la tributación de estas entidades al 19% o incluso al 21%. Inicialmente y según una enmienda presentada al Proyecto de Ley por la que se transponen determinadas Directivas en el ámbito de la imposición indirecta y se modifica la Ley del IRNR para adaptarla a la normativa comunitaria, el tipo de gravamen que se prevé para este tipo de entidades será del 19%.
-La base imponible es única si bien en la misma habrá que diferenciar aquella parte que se corresponde con rentas gravadas al tipo reducido de aquella otra que se corresponde con rentas que tributan al tipo general de gravamen.
-La base imponible correspondiente a rentas gravadas al tipo reducido sólo será objeto de autoliquidación por la parte de la misma que se corresponda con los beneficios distribuidos respecto del total obtenidos, de forma que la parte de base imponible que se corresponda con beneficios no distribuidos tributará en el período impositivo en que se acuerde su distribución o cuando la sociedad deje de aplicar el régimen especial.
-Las rentas gravadas al tipo general se integrarán en la base imponible del período impositivo en que se obtengan, en su totalidad y con independencia de que hayan sido o no objeto de distribución.
-Las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles o participaciones afectas al objeto social principal se gravarán al tipo reducido y en el ejercicio en que sean objeto de distribución o cuando la entidad pase a tributar por un régimen distinto, siempre que la transmisión se produzca una vez transcurrido el plazo de permanencia exigido.
-Las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles afectos al objeto social principal, efectuada con anterioridad al transcurso del plazo de mantenimiento exigido, tributará al tipo general de gravamen. Además, en tales supuestos se someten a tipo general la totalidad de las rentas derivadas del arrendamiento de los inmuebles que son objeto de transmisión, tanto las obtenidas en el propio período impositivo como en los anteriores (vía regularización por la parte que fue objeto de distribución y, en consecuencia de tributación, o integrándose en la base imponible por la parte que al no ser objeto de distribución no tributó).
-Se establece un porcentaje de deducción del 6% en la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios aplicable sobre las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles o participaciones afectos al objeto social principal y que sean gravadas al tipo reducido.
-No están sujetos a retención los dividendos distribuidos por la sociedad, independientemente del origen de los mismos.
-Se contemplan normas específicas para los supuestos en que una sociedad que venía tributando por un régimen distinto opte por la aplicación del régimen fiscal especial de las SOCIMI, así como para aquellos otros en que una sociedad que venía tributando por este último pase a tributar por uno distinto.
4. En cuanto al régimen fiscal de los socios de estas entidades, se pueden destacar como rasgos principales del mismo los siguientes:
-Cuando se trate de contribuyentes del IRPF o del IRNR sin establecimiento permanente, excepto que sean residentes en un territorio con el que no exista efectivo intercambio de información, los dividendos percibidos de una SOCIMI estarán exentos. En cuanto a las rentas derivadas de la transmisión de participaciones en una SOCIMI, tratándose de ganancias patrimoniales estarán exentas hasta un límite máximo de rentabilidad anual del 10%; si se obtuviera una pérdida, sólo se computará aquella parte de la misma que exceda del importe de los dividendos exentos percibidos.
-Cuando se trate de sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o de contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente, los dividendos procedentes de rentas sometidas al tipo reducido se integrarán en la base imponible multiplicando por 100/82 (100/81, según modificación prevista) el ingreso contabilizado correspondiente a los dividendos percibidos. Tales dividendos no darán derecho a deducción por doble imposición si bien sí se podrá aplicar por los mismos una deducción en cuota del 18% (19%, según modificación prevista) de la renta integrada en la base imponible, deducción que en caso de insuficiencia de cuota, no podrá trasladarse a ejercicios futuros. A los dividendos procedentes de rentas sujetas al tipo general les será de aplicación el régimen general del Impuesto. La tributación de las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones en una SOCIMI también difiere según que la plusvalía tenga su origen en beneficios no distribuidos procedentes de rentas sujetas al tipo general o al reducido, fijándose reglas similares a las previstas para la percepción de dividendos.
-La aplicación por los socios del régimen fiscal especial previsto para los mismos está supeditada a que la SOCIMI haya tributado por el régimen fiscal especial de las SOCIMI en el período impositivo en que se produzca la percepción del dividendo o la transmisión de la participación, salvo las excepciones contempladas en las letras b) y c) del artículo 12.2 de la Ley 11/2009.
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