Rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF


¿Constituyen rendimientos de capital inmobiliario los alquileres devengados en caso de no haber podido cobrar estas cantidades del arrendatario?

Sí. Aunque no se haya producido el cobro, las cantidades devengadas como consecuencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble constituyen rendimiento de capital inmobiliario, puesto que el criterio de imputación de este tipo de rendimientos es el de devengo, no estando permitida la opción por el criterio de caja. Ahora bien, de igual forma podrá deducirse las cantidades que tengan la consideración de saldos de dudoso cobro, si se cumplen las condiciones para ello.

El contribuyente es propietario de una finca en la que realiza actividad agrícola. Cesa en la actividad y arrienda la finca, incluyendo derecho a riego. Calificación de los rendimientos y consideración como no afecta 3 años después.

El arrendamiento que incluye derecho a riego y en el que el arrendatario mantiene la misma actividad que ejercía el arrendador constituye arrendamiento de negocio, ya que se arrienda una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada por el arrendatario, lo que supone la existencia de una empresa que el arrendador primero explotaba y luego alquila. Los rendimientos que obtenga se califican como capital mobiliario. Esta consideración conlleva que durante la vigencia del contrato la finca se siga considerando elemento afecto a una actividad económica. Cuestión distinta sería el supuesto de arrendamiento y posterior transmisión, transcurridos tres años desde el cese en la actividad, cuando se trate de un elemento patrimonial aislado, cuando no constituya en si misma una explotación económica. En ese caso, los rendimientos del arrendamiento se calificarían como capital inmobiliario y la transmisión lo sería de un elemento no afecto a actividad económica.

Tratamiento de la indemnización recibida por el arrendador de un local en el supuesto de rescisión anticipada del contrato a petición del arrendatario.

Es rendimiento de capital inmobiliario el importe que por todos los concepto se reciba del arrendatario. En consecuencia, la indemnización percibida por el propietario del local arrendado como consecuencia de la rescisión anticipada del contrato de arrendamiento, tendrá igual naturaleza que las rentas percibidas del mismo hasta ese momento. Por tanto, sobre este concepto si el arrendamiento está sometido a retención, también se aplicará la misma

¿Qué se entiende por rendimientos íntegros del capital inmobiliario?

Es el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluído, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluído el Impuesto sobre el Valor Añadido, o en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.

¿ El rendimiento de capital inmobiliario puede ser negativo?

Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, se deducirán todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no pueden ser superiores al importe del rendimiento íntegro del bien o derecho. No obstante el exceso se puede compensar en los 4 años siguientes con mismo límite para cada inmueble. Al no existir ninguna otra limitación, el rendimiento neto puede llegar a ser negativo, por la deducción de otros gastos, unidos o no a los anteriores.

¿Qué cantidad se deduce como gasto en el rendimiento del capital inmobiliario en concepto de amortización del inmueble?

El porcentaje de amortización es del 3 por ciento, dicho porcentaje se aplica sobre el mayor de los siguientes valores: * El coste de adquisición. * El valor catastral. En ambos casos, sin incluir el cómputo del suelo.

¿Hay alguna compensación para los propietarios que tienen un contrato de arrendamiento anterior a 9 de mayo de 1985 y no disfrutan del derecho a revisión de la renta del contrato?

Sí. En la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario derivados de este tipo de contratos, según la regla 7ª apartado 11 de la disposición transitoria 2ª de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos, se incluirá adicionalmente como gasto deducible de los rendimientos de capital inmobiliario, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.

¿Qué gastos se consideran de reparación y conservación para ser deducibles del rendimiento del capital inmobiliario? ¿Qué límite máximo de deducción se aplica sobre los gastos de conservación y reparación?

Tendrán la consideración de gastos de conservación y reparación deducibles del rendimiento del capital inmobiliario: * Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. * Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No son deducibles las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe máximo deducible por los gastos de reparación y conservación del inmueble no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes con el mismo límite. Este límite se aplicara conjuntamente con los intereses y demás gastos de financiación.

Los gastos inherentes a la adquisición de un inmueble arrendado (IVA, AJD, notario, registro …) ¿En qué momento se deducen? ¿Son gastos que forman parte del valor de adquisición y, por tanto, amortizables?

Todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluído el valor del suelo, forman parte del coste de adquisición satisfecho, y, por lo tanto, constituyen la base de amortización del inmueble.

Cuando se obtienen rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda ¿Cómo se aplica la reducción establecida?

La reducción del 50 por ciento o en su caso del 100 por ciento, se calcula sobre el rendimiento neto procedente de cada inmueble destinado a vivienda y calculado según el artículo 23, apartado 1 de la Ley 35/2006 del IRPF. La reducción será de aplicación tanto en rendimientos positivos como negativos, no obstante cuando se trate de rendimientos negativos no resultará de aplicación el incremento de reducción al 100 por ciento, debiendo siempre aplicarse el 50 por ciento, en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho fuese negativo.

 A efectos de aplicar la reducción sobre el rendimiento neto ¿qué se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo?

Tendrán tal consideración, exclusivamente, los enumerados por el reglamento del impuesto, siempre que se imputen en un único período impositivo. Serán los siguientes: a) Importes obtenidos en el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio. b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario, o cesionario, por daños o desperfectos en el inmueble. c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio

Cinco Dias
  1. #1 by Ernesto on 05/06/2009 - 12:52

    Al hilo de lo que comenta, quería hacer una pregunta, sin ánimo de abusar.

    Un directivo, al que su empresa le trasladaba de ciudad de residencia, me alquiló una vivienda para fijar en ella su nueva residencia, debido a ese traslado.

    Al firmar el contrato me solicitó que constara como inquilino la empresa, no le ví mayor problema (incluso dado el renombre de la empresa me parecía una garantía de cobro) y así lo hicimos.

    Cuando le entregue el primer recibo me solicitaron les emitiera una factura con IVA (ya que era una sociedad) así que tuve que darme de alta en el IVA, y cada trimestre tengo que hacer la liquidación.

    Y ahora al hacer la declaración de la renta me dicen que como el inquilino es una sociedad toda la renta suma al total de ingresos, sin poder tener las reducciones que sí podría aplicar si el contrato estuviera a nombre de quien es realmente el inquilino. ¿esto es así?

    Gracias de antemano.

  2. #2 by Joan on 05/06/2009 - 19:54

    Buenas tardes Ernesto,

    En referencia a tu consulta indicarte lo siguiente:

    En cuanto al IVA de acuerdo con lo dispuesto con la Ley del IVA esta exentos los arrendamientos de vivienda cuyo destino sea la vivienda del arrendatario, un ente mercantil, como tal, no reside en una vivienda por lo que no opera dicha exención, por tanto es correcta la repercusión del IVA, existiendo consultas afirmativas al respecto, al menos en el 2007.

    Comentar también que. aun cuando la Dirección General de Tributos insiste en la sujección a IVA del arrendamiento de vivienda por parte de una sociedad para su cesión a un empleado diversos tribunales españoles fallan considerando la exención y en algunos casos, matizan, que es requisito para operar tal exención en los arriendos a percibir, que conste en el contrato y se identifique claramente las personas que van a ocupar la vivienda.

    En cuanto a IRPF, la reducción se refiere a arrendamiento de vivienda según lo dispuesto en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), es decir, los arrendamientos que recaigan sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y el arrendatario, ente mercantil como tal, no precisa de una vivienda y en cuanto a ello se refiere, la DGT (Dirección General de Tributos) se ha pronunciado al respecto en diversas consultas, manifestando que cuando se trate de un arrendamiento de temporada, o el arrendatario sea una empresa o sociedad no procede dicha reducción.

    Asimismo indicarte que existe una consulta bastante aclaradora al respecto, que se refiere al arrendamiento de una vivienda para la residencia habitual del un funcionario de la embajada y su familia, siendo la arrendataria contractual la propia embajada (Enero 2008).

    Por todo ello, se entiende que el Rendimiento Neto por el arrendamiento de una vivienda en el que el arrendatario contractual no sea una persona física, no puede gozar de dicha reducción en su declaración del IRPF.

    Otra opción sería, por cuenta, riego y ventura del obligado tributario que quisiere asumir dicho riesgo, que es, declarar los rendimientos con reducción y en caso de una posible comprobación / inspección, alegar cuanto en derecho estime pertinente y recurrir al Tribunal Económico Administrativo Regional competente (TEAR) … porque en definitiva, estamos hablando de arrendamiento para el uso como vivienda y ni la ley ni el reglamento del IRPF disponen que la reducción no opera cuando la arrendataria es una entidad mercantil.

    Espero haber podido aclarar las dudas planteadas.

(No será publicado)
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