Usted es un promotor inmobiliario y quiere comprar un terreno donde construir. En algunas adquisiciones de terrenos se devenga el IVA y en otras el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y para el adquirente, las con­secuencias de uno y otro impuesto son diferentes. Vea a continuación dichas diferencias.

Vende un particular

Si el terreno se lo vende una persona física que lo tiene a título particular (es decir, que no uti­liza el terreno para ninguna actividad económica), la transmisión quedará gravada por el ITP, im­puesto que supone entre un 6% y un 7% del valor de transmisión (según la comunidad autónoma). Este impuesto, a diferencia del IVA, no es deducible para el adquirente.

No obstante, existe una excepción a esta regla: si el terreno está en curso de urbaniza­ción y el transmitente es el urbanizador la trans­misión está sujeta a IVA. En este caso, la persona físi­ca vendedora ya no se considera un particular, sino un empresario a todos los efectos, de esta forma:

• El vendedor repercutirá el IVA en la venta (al 16%) y podrá deducirse el impuesto que haya so­portado por la urbanización.
• El adquirente soportará el impuesto y se lo de­ducirá junto con los restantes IVA soportados por su actividad de promoción inmobiliaria.

Vende una empresa

Si el vendedor del terreno edificable o en cur­so de urbanización es una sociedad mercantil, la transmisión estará sujeta al IVA. A efec­tos de este impuesto, las sociedades mercantiles tienen la consideración de empresarios, por lo que deberán repercutir el impuesto.

Sólo hay un supuesto en que la transmisión de un terreno por parte de una sociedad mercantil no lleva IVA: si el terreno que se transmite no es edificable y no está en curso de urbanización. Pero si se plantea una adquisición de este tipo, comprador y vendedor todavía pueden ponerse de acuerdo para que la transmisión se haga con IVA (y así evitar el coste que para el adquirente supone el ITP). Para ello, deberán manifestar en la escritura de compraventa que la sociedad vende­dora “renuncia a la exención de IVA”, y que la enti­dad compradora “tiene derecho a deducir el 100% del IVA que soporta en sus adquisiciones de bienes y servicios”.

Recuerde que en las transmisiones de inmuebles sujetas a IVA también se devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que supone entre el 0,5% y el 1%, según la comunidad autónoma).