La vivienda es un bien de consumo duradero y un activo. Como bien de consumo produce servicios de alojamiento a sus ocupantes, y como activo puede aportar al propietario una rentabilidad derivada de un alquiler o una ganancia de capital en caso de enajenación posterior a la adquisición.

Dada la difícil situación económica en que nos encontramos actualmente, y de las dificultades para el acceso a la financiación necesaria para la adquisición de una vivienda, muchos contribuyentes se están planteando el arrendamiento como fórmula alternativa a la adquisición. Con el objetivo de poner en el mercado un amplio parque de viviendas en alquiler la Ley del IRPF contempla un régimen fiscal muy atractivo para los arrendadores de modo que la fiscalidad no sea un freno al propietario y se pueda dinamizar convenientemente el sector.

Definición de rendimiento íntegro de capital inmobiliario
Constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso y disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendamiento o subarrendamiento de tales inmuebles.

En los supuestos de subarrendamiento o traspaso, el propietario o usufructuario del inmueble deberá computar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades percibidas en concepto de participación en el precio de tales operaciones.

Rendimiento neto del capital inmobiliario
Ingreso Íntegro – Gastos deducibles.

Para la correcta determinación del rendimiento de capital inmobiliario, pueden deducirse todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo siempre que correspondan a su depreciación efectiva.
Entre otros serán deducibles los siguientes gastos:

- Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición y/o mejora del inmueble, independientemente de quien provengan, ya sea entidad financiera o no e incluso de una persona física.

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación no podrán exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos, no obstante, el exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

- Tributos y recargos no estatales, tasas y recargos estatales, como por ejemplo el IBI, tasas por servicios de limpieza, recogida de basuras, etc.

- Los gastos de reparación y conservación, en este sentido, es importante señalar que tipos de gastos tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, puertas.
No tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

- Gastos de comunidad.

- Gastos por servicios prestados por terceros relacionados con el inmueble, tales como los de administración, jardinería, etc.

- Los gastos de defensa jurídica relacionados con el inmueble.

- El importe de las primas de seguro relacionados con el inmueble.

- Gasto de amortización: se computa como gasto el 3% o del coste de adquisición satisfecho o del valor catastral, y siempre por la parte correspondiente a la construcción, dado que el valor del terreno no es amortizable. Según sea su cuantía escogeremos el mayor de los dos conceptos. También se puede imputar como gasto deducible la amortización de los bienes cedidos con el inmueble.

- Saldos de dudoso cobro. Esta situación se produce cuando el inquilino deja de pagar las correspondientes mensualidades, no obstante la norma establece que esta circunstancia ha de quedar suficientemente justificada y se entiende de esta manera cuando:

a) Cuando el acreedor se halle en situación de concurso.

b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de finalización del periodo impositivo hubiese transcurrido más de seis meses y no se hubiese producido una renovación del crédito.

Reducciones del rendimiento neto
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 50 por 100.

La reducción del 50 por 100 anteriormente comentada se eleva hasta el 100 por 100 cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.236, 60 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2008.

A efectos de poder aplicar esta reducción, el arrendatario debe presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos una comunicación con el siguiente contenido:

– Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.

– Referencia catastral del inmueble o en su defecto dirección completa.

– Manifestación de tener una edad comprendida entre 18 y 35 años.

– Manifestación de haber obtenido rendimientos del trabajo o por actividades económicas superiores al IPREM durante 2008.

– Fecha y firma del arrendatario.

– Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador queda obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Finalmente, hay que señalar que los rendimientos generados en un periodo de tiempo superior a dos años se reducirán en un 40%, al igual que los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, como por ejemplo, la indemnización del arrendatario por desperfectos en el inmueble.

Arrendamiento a favor de familiares
En el caso de que el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble sea el cónyuge o un pariente del arrendador hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior al que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral correspondiente al inmueble en cada periodo impositivo o el 1,1 por 100 si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados.

Imputación de rentas inmobiliarias
Tendrán la consideración de rentas inmobiliarias imputadas aquellas que son consecuencia de la mera propiedad de un inmueble o de la titularidad de un derecho real de disfrute sobre el mismo tipo de bienes.

En este sentido, la imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles de los que dichas rentas presuntas cumplan los siguientes requisitos:

– Los inmuebles con consideración de bienes urbanos y que no estén afectos a actividad económica alguna.

– En el caso de tratarse de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

– Que no estén arrendados.

– Que no constituyan vivienda habitual del titular.

La renta imputable por este concepto se estimará en la cuantía del 1,1% ó 2% del valor catastral del inmueble, dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado con posterioridad a 1994 o no respectivamente. Cuando no se disponga del valor catastral, se tomará el 50% del 1,1% del mayor de los siguientes valores: el de adquisición o el comprobado por la Administración a efectos de otro impuesto. Dicha renta imputable pasará a formar parte de la base general del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

http://www.expansion.com/2009/06/01/economia-politica/1243892374.html