En la presente consulta se plantea si el derecho de habitación limita la plena propiedad a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual.
En este sentido, el derecho de habitación es objeto de regulación por el Código Civil, el cual dispone que la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia (CC art.524). Ello permite residir en la vivienda tanto al titular del derecho de habitación como al propietario de la misma.
Por otra parte, la deducción por inversión en vivienda habitual se aplica sobre las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente, entendiendo por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. Es decir, la práctica de la deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente, sin perjuicio de los supuestos en que exista discapacidad, de dos requisitos: adquisición, aunque sea compartida, de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Ello con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico-matrimonial.
La DGT viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, bien sea en su totalidad o en una determinada parte indivisa (DGT 14-10-00; CV 4-5-06; CV 30-6-06). Ello no sucede en el caso en el que el dominio se encuentra dividido entre el nudo propietario y el usufructuario. En cambio, sí admite la aplicación de aquellos en el supuesto en el que la vivienda es adquirida en copropiedad por distintos contribuyentes, pudiendo ser aplicada la deducción por cada copropietario en proporción a la parte adquirida por cada uno de ellos (DGT 29-9-04).
La constitución de un derecho de habitación supone un derecho real que grava a la vivienda, pero a diferencia de un derecho de usufructo, afecta exclusivamente a una parte de la misma de acuerdo con lo que disponga el título constitutivo y se limita al derecho a ocupar en casa ajena las piezas que necesite el titular del derecho de habitación. Por ello, el propietario de una vivienda gravada por el derecho de habitación adquiere su pleno dominio en la parte que no se encuentre afectada por el citado derecho. Dicha circunstancia permite la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que las características de la vivienda permitan la constitución del derecho de habitación, de forma tal que, además del titular del derecho de habitación, puedan vivir en la misma el y los titulares de la propiedad de la citada vivienda, no planteándose una situación ficticia de división del dominio y de utilización de la vivienda como residencia de sendas personas dueña y titular o titulares del derecho de habitación.
Cumplido esto, de tener la vivienda la consideración de habitual para el propietario, podrá practicar la deducción por inversión en la misma en función de las cantidades que, en cada ejercicio, satisfaga por su adquisición y, únicamente, con respecto de la parte de la vivienda que no se encuentre gravada por el derecho de habitación, esto es, la parte que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no se podrá deducir respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el titular del derecho de habitación.