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Sobre la renuncia a la exención del IVA en una transmisión de inmueble

Por Joan Castellví - General - 03/09/2009

TEAC 28-4-09
Para que tenga validez la renuncia a la exención del IVA en una transmisión de un inmueble, tanto la renuncia del transmitente como la declaración del adquirente tiene que ser previa o simultánea a la entrega, sin que tenga valor una escritura rectificativa.

Una operación de compraventa de un inmueble entre una sociedad X (compradora) y una persona física A (vendedora), representada por el señor B, es formalizada mediante escritura pública, en diciembre de 2003. En la escritura no se hizo constar la repercusión del IVA.
En octubre de 2004 se formalizó ante notario una escritura de rectificación de la de compraventa en 2003 entre la sociedad X y la sociedad Y, en la que se manifiesta que don B intervino erróneamente en la escritura de 2003 en nombre de don A, pues en realidad representaba a la sociedad Y. Se manifiesta que la venta real tuvo lugar entre las sociedades X e Y pues esta última sociedad había adquirido en documento privado previamente a don A el inmueble objeto de la operación, que fue elevado a documento público en la misma escritura de rectificación. De esta escritura consta presentada su autoliquidación por ITP y AJD declarando el acto exento.
En 2005, la Comunidad Autónoma formuló propuesta de liquidación en relación con la compraventa formalizada en 2003 a cargo de la sociedad X, por el ITP y AJD, concepto transmisiones onerosas, al tipo del 7%. El interesado presentó recurso de reposición y posterior reclamación ante el TEAR, que la desestimó, recurriendo ahora en alzada ante el TEAC.
Señala el TEAC que para que la transmisión del inmueble vendido en 2003 hubiera estado sujeta al IVA, lo que hubiera excluido la aplicación del ITP, hubiera sido necesario que el vendedor tuviera la condición de sujeto pasivo y, además, que la operación no estuviera exenta en este impuesto o, de estarlo, que hubiera el vendedor renunciado a la exención cumpliendo los demás requisitos que la LIVA art.20.Dos. Ninguna de estas condiciones aparecen cumplidas en este caso. La vendedora es una persona física de la que ni siquiera se invoca su condición de sujeto pasivo por el IVA; el objeto de la compraventa es una segunda transmisión de vivienda que como tal está exenta en el IVA; y no se formula en la escritura ninguna renuncia a la exención, ni por supuesto se acredita el cumplimiento de los demás requisitos exigidos.
Carece de cualquier relevancia la pretensión que sostiene el recurrente en el sentido de que sólo existió una venta, la efectuada entre las sociedades Y y X, porque la documentada en la escritura pública 2003 fue inexistente al haber existido algún tipo de error en la determinación de la persona del vendedor, como pretende justificar por medio de una posterior escritura de rectificación de 2004.
Que la primera venta existió no ofrece duda alguna. La vendedora era la titular registral, y así se dice acreditado en la propia escritura, del inmueble transmitido y consiente en su venta al comprador definitivo (sociedad X) que la acepta y paga a la primera el precio acordado, quien reconoce el haberlo recibido.
Invocar en una escritura posterior de rectificación, en la que intervienen, no el vendedor de la escritura de 2003 cuya rectificación se pretende, sino el comprador y un tercero para modificar aquella, no puede tener eficacia alguna. Más bien parece que lo que se ha pretendido es interponer a una persona ajena, en una operación (la venta de 2003) que ya estaba consumada en la fecha de la escritura de rectificación. Además, se pretende hacer valer por la recurrente como prueba de la sujeción al impuesto de la operación inmobiliaria una escritura de rectificación notarial de fecha posterior a la operación de compraventa.
En un supuesto similar en el que también se efectúa una posterior escritura de subsanación para hacer constar el cumplimiento de los requisitos establecidos a efectos de la renuncia a la exención del IVA, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 9-11-2004, señalaba que sin la previa o coetánea declaración suscrita por el adquirente y teniendo en cuenta la necesidad de otorgar escritura de subsanación no puede entenderse válidamente efectuada la renuncia a la exención del IVA.
En consecuencia, el TEAC acuerda desestimar el recurso y confirmar la liquidación girada por la Comunidad Autónoma en 2005 por el ITP y AJD.

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Alguna Comunidades elevan el gravamen de Actos Jurídicos Documentados a las empresas que renuncian a la exención del IVA en compras inmobiliarias.

Por Joan Castellví - General - 08/06/2009

Las regiones elevan el gravamen de Actos Jurídicos Documentados a las empresas que renuncian a la exención del IVA en compras inmobiliarias porque prefieren pagarlo y compensarlo.

 

La mayoría de las comunidades autónomas ha encontrado una nueva vía de oxígeno para que sus zaheridas arcas soporten mejor las embestidas de la crisis. Ante la escasez de transacciones inmobiliarias (menos de la mitad que en 2007), los gobiernos regionales han decidido penalizar fiscalmente las operaciones de las empresas en las que se renuncie a la exención del IVA, faceta que afecta al sector financiero en la adquisición de inmuebles a la que se está viendo forzado. Sobre todo en las segundas transmisiones de inmuebles, la entrega de terrenos no urbanizados y la transmisión de la totalidad del patrimonio de una empresa.

Según los datos recabados por EXPANSIÓN, trece de las quince autonomías de régimen tributario común han elevado el tipo impositivo de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en los casos de renuncia a la exención del IVA. O sea, en lugar de gravar el tipo general de este impuesto –el 1% del importe de la operación–, aplican un 1,5% o un 2%, según la comunidad.

Por ejemplo: la compra de vivienda usada está exenta de IVA –un 7% que sólo se paga en la primera venta–, y normalmente tributan el 7% por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, cedido totalmente a las CCAA). Pero muchas empresas prefieren renunciar a esa exención del IVA, ya que les sale más rentable, aunque a primera vista parezca ilógico. El motivo es que ese IVA soportado (el que se paga) se puede luego compensar con el repercutido (el que se recibe en otras operaciones).

Pero al pago del IVA se añade el de AJD. Y ahí es donde las autonomías han decidido subir medio punto o un punto el gravamen, continuando con su afán recaudatorio. Aprovechan que aún así sigue siendo más atractivo fiscalmente renunciar a la exención del IVA. Y las CCAA, ya que no pueden ingresar en sus arcas el 7% resultante de gravar el ITP, al menos elevan el pago por el AJD. Y de paso tratan de atraer operaciones hacia la tributación por dicho Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sobre todo para quien no atisba una compensación favorable del IVA.

Sólo mantienen el mismo tipo que en las operaciones generales Castilla-La Mancha (1%) y Canarias (0,75%). País Vasco (0,5%) y Navarra no se encuentran dentro del régimen común.

Los pisos que llevan dos años en el stock de los promotores están exentos de IVA, así como los que están en construcción aún. Ello afecta de lleno a los propósitos inmobiliarios de la banca. Como norma general, las entidades financieras están adquiriendo inmuebles de los promotores a través de sus filiales. Los bancos y las cajas no tienen derecho a deducir el 100% del IVA que soportan, pero sus inmobiliarias filiales sí.

Así, una gran porción de las 15.000 casas que ha adquirido hasta ahora la banca han implicado el pago de un tributo de Actos Jurídicos Documentados mayor al genérico.

“El banco nunca llega a adquirir la vivienda; le da un préstamo a su sociedad inmobiliaria, y ésta le paga al promotor por la vivienda. Con ese dinero, el promotor cancela la deuda”, explica Víctor Mendoza, socio de KPMG. “El motivo principal de estas actuaciones es evitar morosidad, pero también suponen un alivio fiscal”, ya que pese a pagar más AJD eluden el ITP.

Demanda
Ya surgen voces críticas ante esa subida fiscal. La Asociación de Abogados Especializados en Derecho Tributario considera que esta práctica lesiona los recursos tributarios del Estado, al desincentivar que las empresas tributen por IVA. Y, por tanto, ha presentado una demanda de inconstitucionalidad.

Antonio Delgado, presidente de la asociación, señala: “Si bien podría afirmarse que la regulación normativa que las comunidades realizan en relación a los actos jurídicos documentados está plenamente ajustada a derecho, (…) en la LOFCA –que forma parte integrante del “bloque de constitucionalidad”– se establece la imposibilidad de que las autonomías puedan, a través de recargos, minorar los ingresos del Estado, alterar o desvirtuar la naturaleza o estructura de los impuestos estatales”.

http://www.expansion.com/2009/06/07/economia-politica/1244405978.html

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