Si ya has perdido el tren del IVA (ha subido en julio del 7% al 8%), no te pierdas ahora el de las deducciones por vivienda. Sólo por haber dejado pasar el mes de junio, ya has perdido la oportunidad de ahorrarte 3.000 euros (para una vivienda de más de 190.000 euros), si hacemos caso a los datos que maneja la Asociación de Promotores Inmobiliarios Asprima. Si dejas pasar diciembre, además, pierdes la posibilidad de deducirte hasta 9.015 euros todos los años.

Si has pensado comprar a partir de enero de 2011, tienes que echar cuentas para saber si la potencial bajada de precios te interesa o si, por el contrario, te merece más la pena comprar antes del 31 de diciembre y acogerte a las actuales deducciones. Por lo menos, tienes que saber cuánto tiene que bajar el precio de la vivienda que te interesa como para que te compense perderte la deducción fiscal anual.

Según el Banco de España, la tasa de esfuerzo registrada en 2009 supone volver a niveles de 2005. Sin contar la deducción actual, el esfuerzo familiar para comprar una vivienda sube a un 35,9% de la renta. Vamos que si compras a partir de 2011, te costará un 8% más de esfuerzo. Si tenemos en cuenta que las familias que compraron una vivienda el año pasado destinaron el 29% de sus ingresos brutos anuales a esa adquisición (descontadas las deducciones fiscales), es para pensárselo.

Atento a la base imponible

Por consenso de los miembros del REAF, Registro de Economistas Asesores Fiscal se argumenta que si la ley de Economía Sostenible se aprueba en los términos en los que está planteada ahora mismo, “los límites de los importes susceptibles de deducción variarán sustancialmente. Tal y como está planteada, para bases imponibles hasta 17.707,20 euros la deducción queda en los mismos términos que ahora (una base deducible máxima de 9.040 euros y una deducción del 15%). Para bases imponibles entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la base de deducción va disminuyendo proporcionalmente hasta desaparecer”.

Se añade que los contribuyentes que hayan adquirido la vivienda con anterioridad y que la estén pagando “aún van a poder seguir deduciéndose como antes, cualquiera que sea su base imponible”. Respira tranquilo. Y no sólo eso. “También conservarían la deducción en aquellos casos que comiencen la construcción en 2010, aunque no se la hayan entregado. Esto es extensible a quienes hayan comprado sobre plano con la promotora. Se va deduciendo primero por las cantidades que se pagan a la promotora y después, cuando ya te entreguen la casa, por las cantidades que abones al banco en los términos actuales”, continúa. Con una advertencia: “Hay que comprar la vivienda, no vale con dar una señal y firmar la escritura después de 2010”

Tampoco vale abrir una cuenta de ahorro–vivienda este año y comprar después. “Si se compra en 2011, se pierde la deducción por compra, aunque hayas abierto una cuenta ahorro–vivienda antes del 31 de diciembre de 2010. Sí se mantienen las deducciones de la cuenta”, opinión compartida con el REAF.

Ahorro fiscal

Si compras después de 2011, olvídate de estrategias fiscales. No hay ninguna para la vivienda. Sólo te queda amortizar para ahorrar intereses, siempre que tengas dinero ahorrado, claro, y que te compense. A partir de 2011 será una decisión puramente financiera, no fiscal. En definitiva una vez que hayan quitado la deducción para determinados niveles de renta, lo único que puede hacer quien vaya a comprar una vivienda es manejar el mercado inmobiliario para acogerse a buenas ofertas, negociar préstamos hipotecarios en buenas condiciones y poco más.

Para nosotros como expertos fiscales, está claro que quien tenga que comprar una casa buscará una buena oferta y no dejará de hacerlo sólo por la deducción, ya que es una pequeña ayuda: 1.350 euros a los que estén en el límite de 9.015 euros de préstamo pagado al año. Eso son, más o menos, 112,5 euros al mes. Con unos tipos de interés bajos, puede que esa rebaja no se note tanto o que la compensen los compradores yendo a pisos más baratos.

¿Pendiente de los precios?

Puede que estés esperando a que bajen los precios. Si es así, tienes que calcular cuánto te ahorrarás en precio en comparación con el dinero que te ahorrarías cada año en concepto de deducciones fiscales. Si ya tienes la vivienda localizada y dinero, la decisión fiscal más inteligente es comprar antes del 31 de diciembre: te ayuda a pagar menos por tu hipoteca y a tener más liquidez.

En la decisión de adquisición de una vivienda influye el precio. Parece que todavía hay recorrido a la baja. Habrá gente en la que prime más el miedo a perder la deducción que a una posible bajada de precios más adelante. Sin embargo, para un matrimonio puede suponer a lo largo de los años unos importes bastante fuertes.

¿Cómo tiene que amortizar el que compra antes de 2011?

Si compras a partir de 2011 y quieres pagar menos por tu vivienda, sólo tienes una forma de hacerlo: reducir intereses realizando amortizaciones anticipadas a tu hipoteca. Hasta ahora la decisión de amortización estaba vinculada a la deducción. La base máxima de deducción son 9.015 euros, con lo que lo ideal es haber hecho ingresos en todo el año por esa cantidad, ni más ni menos. Por tanto, si en diciembre sabes que ya has pagado, por ejemplo, 7.500 euros de hipoteca (entre amortización e intereses), entonces te puede convenir (si puedes permitírtelo) el amortizar 1.515 euros extras antes del 31 de diciembre, de manera que aproveches al máximo la deducción. Si por el contrario durante el año has sobrepasado los 9.015 euros, entonces sería bueno esperar a enero del año siguiente para amortizar alguna cantidad extra.

¿Plazo o cuotas?

En opinión consensuada tanto de expertos fiscales, como financieros,  a qué te interesa más a la hora de amortizar: destinar el dinero a recortar los plazos o a recortar cuota cada mes. ¿La respuesta? Amortizar en tiempo, no en cuota,  porque así también reduces en dinero ya que el total de intereses pagados será menor y el capital amortizado mayor y tratando de optimizar en la medida de lo posible la deducción máxima, simultánea al ahorro financiero.  Opción viable solo si con lo que se pague no se llega a final de mes será una alternativa el reducir cuota. Tú decides.